房东博士:租金回酬vs增值率

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产业周刊
2011-01-09 15:20

精明的投资者必须结合租金与资本回酬来决定投资的对象，更必须对其能力充分了解以降低投资的风险。发展地的盈利最具吸引力，但业主也必须对发展业完全的掌握，否则不容易发挥其效力。
公寓、购物广场单位可能获取高投资回酬且高租金率，但风险也一样排在最高，即有可能也是最低回酬率及最低租金回收。
但是，这一切只是基本指南，并不是肯定，更不会一成不变，就以KLCC区公寓为例，2007年其房价暴涨，之后租金也偏高，然而因为供过于求太甚，而回酬大跌。但对于比较早期(2005-2006)市价偏低时入市者，却仍然享受着高回酬。
今年的租赁市场，在去年市场开始复苏下却有可能“3年不涨”，违反了“自然规律”，不适合以以上图表来诠释。
另外，我们也不能以市场上涨幅最高的，或短暂的升跌来断定投资的方向，产业投资的评估是必须通过一段完整的周期性来定论的。

我国租金回酬约7%
房地产的投资回酬与租金调整，一般上处于2至3年之间，因此，我做了以下以3年为周期的图表，让大家看得更清楚。
前面谈到的房地产投资盈亏，建立于租金回酬和资本收益（CAPITAL GAIN），身为一个成功投资者，绝不会忽略租金回酬的重要性。
租金回酬与利率有关系，一般上利息高，租金回酬也相应高。
我国目前的租金回酬一般是在7%左右，这与与其他国家有相当距离。
简单来说，就是投资100万令吉的房地产，所追求的月租大约是5830令吉或每年7万令吉，但不同的产业类型，租金回酬当然也不一样，因为一些产业增值速度快，可是租金回酬率却低，另一些产业类型则相反。例如有地房产，包括独立式洋楼、排屋等的租金回酬，介于2%到5%，但增值速度高。
以吉隆坡孟沙地区的排屋为例，10年前屋价为50万、60万令吉，今日却如火箭般飙升至100万令吉或以上，10年前售价50令吉的公寓，今天不过升至65万令吉左右。

租金影响售价
公寓的增值率虽然不能与有土地房业相比，但租金收入每年却高达7%至8%，10年来累积的租金收入几近100%，但有地房业累积10年的租金总收入却只约40%。
租金多寡影响同类产业售价的高低，租金高涨，售价也就水涨船高；租金滑落，产业售价也相应调低，尤其在商用产业中更为显著。

包装物业提高租金
打个比方，一栋店屋月租5800令吉，屋主可求售100万令吉，当租金调高至7000令吉时，可能叫价120万令吉，许多投资者可能会以租金回酬率当作投资产业决定的标准。
因此，作为一个成功房地产投资者，必须先做一个成功的房东，懂得包装物业，进而把产业价格推到最高点。
要当一个成功房东博士是一项非常专业的工作，因为房产本身已经不再是一栋建筑物，而是一项投资性高的商品，或是一项有生命的投资品。
因此，处理方式并没有一套固定方程式，而必须采用专业的科学方法，才能有效达致赚钱目的。
而且，你也必须拥有法律知识及财务管理的技巧，以便更快租出物业、运用法律对付棘手的租户问题，同时谨慎且系统化处理租金收入。