手续办妥后才交屋

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产业周刊
2011-05-22 16:01

还记得您第一次迁入新居的那种感觉吗？
精明的房东，应该了解您的租户要搬进新房子的那种期待心情吧！
事实上，房东学习如何专业的安排租户入居，是一项必要过程。
在让租户了解标准的交屋程序后，房东应该尽量让租户感觉到在租赁期间拥有一间属于他的房子，这种归属感也促使租户必须好好的用心照顾这间房子。
在检查房子过程中，房东也要技巧性地让租户不会对其中的锁碎程序感到不自在。 房东将钥匙转交给另一个人或团体，意味着将房子的使用权移交他人，同时等于接收人必须对该项产业负起一切责任。

应即刻审查屋况
若果没有办理正式的移交手续或签署正式的文件，抑或无知的通过没有法律地位的第三者转交，当发生问题时，则会产生互相推卸责任的争执。 举个例子来说，租户拿了钥匙没有即刻审查房屋的设施或结构，或许租户在数个星期后正式迁入，才发觉房子大有问题，如在此时要求房东维修，恐怕会引起不必要的争执。
反过来说，倘若业主的房子被破坏或家具、电器失踪了，又无法证明租户在事发时已经拥有该房子的使用权，则只能哑口无言，平白损失了。

签约后收清费用
更严重的是，若房子被不法之徒用于不法用途或闹出命案，则事发时间与钥匙移交日期的鉴定，在法律上肯定起了非常重要的关键。
是否能向保险公司索取赔偿，则有赖于调查的结果。
需再强调的是，房东必须确定拥有一分有效的租约，租户也必须缴清一切费用，包括头期租金、租金/水电按柜金、印花税等等，才可安排交屋。
房东必须亲自将房子与钥匙交给租户本身、租户授权的代表律师或产业经纪公司。
最重要的是，房东要准备一份房子移交书（Handover Letter），接收人的身分、时间得详细记录并签收。
最好是双方一起检查房子，包括记录下水电表的读数，并必须要求租户签署及验证家具的清单，检验其状况与质量。

保留一套齐全钥匙
房东也要确保本身保留一套齐全的钥匙，包括窗口和信箱的钥匙，一些租户也许觉得不自在；不过房东可允许租户额外安装栓锁（padlock）或反手门扣。
尽可能的话，房东也应该把租户介绍给管理层、邻居，让租户迅速且顺利地开展新生活，也使房东更有效地维持与租户的联系。
另一方面，管理层、邻居等人也可以向租户提供紧急援助，并可把租户一些越轨行为通知房东。

合约生效前迁入
在租约尚未正式生效之前，甚至合约还没缴交印花税盖章时，一些房东就急着把钥匙交给租户，让他们先行入屋。
一些房东则因为给予租户一个月的免费装修期而提早交屋，殊不知这期间潜伏着“危机”。
最主要的原因是房东忽略了移交房屋给新租户手续的重要性，以及错误诠释其潜伏着的法律责任与问题。
房东给予的装修免租期方面，一般租约都当成租期外的额外房子使用拥有权，也有一些人将免租期计算在租期内，并把租期从接受钥匙当天开始生效。
这个区别在法律上也有不同的诠释，但在产业的使用权与责任则还是完全依赖正确的交屋手续。
虽然我并不鼓励房东在合约生效前交屋，但事实上，针对租户提早迁入的要求，应该尽量的适度配合，千万别太计较。
不过却不可忽视正式交接手续的重要性，包括一封租户必须对该房子负起全责的保证书。
●转载自郑水兴著作