租约拥法律效力

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产业周刊
2011-05-08 15:51

购买一项投资性的房屋并不象拥有一部汽车，很多时候真正的使用权，和拥有权都在别人的手上。
而唯一能证明业主实际上拥有该项产业的就只有几张纸的租约，因此租约的拟定是重要的一部分。
在这一章，我们将会探讨如何拟定租约、租约的基本内容，确保房东能够保障权益。
意愿书是让准租户在租约拟定之前拥有租赁的权力，这分临时的租约——意愿书必须传达双方达致的基本条件。
这份契约的内容，会详细记录有关产业与双方个人资料，同时包括双方同意在限定期间签署正式租约，所以这分意愿书拥有短期的法律约束权力。

确保准租户缴按柜金
房东须确保准租户能在期限内缴清按柜金，否则准租户一旦反悔或拖延，房东会蒙受损失。
准租户或许不能确定业主的身分而拒绝缴交保证金或称押抵金，业主可因此要求准租户把款项存置中介商的特设客户户头，中介商的特设户头受到财政部的认同，拥有法定地位，而中介商在双方出现争执时能够扮演公正裁判的角色。
这意味着，中介商是按章行事，确保业主与准租户必须履行意愿书阐明的条款，一旦业主无法履行所承诺的事，中介商即会把保证金退还准租户；同样的，如果准租户不能遵守条款，中介商则可把保证金交给业主“没收”。

-意愿书内容
-双方同意的租金数额
-租赁期限
-交屋日期
-房子状况详情
-按柜金数目等基本协议项目
-准租户付的一个月租赁保证金

签约须第三者见证
租约—即租赁的合约 （ Tenancy Agreement ）是一项经房东与租户双方同意及具有法律权力的文件，了解租约的重要性与熟悉合同内的条例更是绝对的必要。
我国的租赁法令尚处于萌芽阶段，房屋部法令也多只针对房屋买卖而忽略了租赁条例，因此房东与租户的权益完全依赖于租约的订制，而有关的条约也需配合不同的情况、产业，针对不同的客户，条件加以修改增删。
租约是一分约束房东与租户的法律文件，因此租约必须由业主与租户亲自签署或通过法律承认的授权人代签，并由第三者见证，租约也必须缴交印花税和盖上印章，才有法律效能。
在签署前，中介人或房东必须向租户表明双方必须非常认真看待租约的存在，并强调租约的条款必须受到绝对的执行，确保双方的利益、避免产生误会，并可维持双方的长期关系。

制定完美合约需注意事项
一般租约不外是注明租赁限期、租金、按柜金、产业详情、租户与业主的基本责任与权力、续约与终止的条件等。 在此建议一些鲜少在标准合约看到的条例，供房东在面对特殊的情况时作为参考，制定一套最完美的租约，这包括：
商业租户可在租约清楚的列明租赁的用途，而在住宅租赁上，业主可在租约上注明居住人数及记录所有租客的资料，特别是出租给学生或劳工。
面对租户在租约届满时延迟交屋的条例上，先小人后君子是非常重要的。房东可在合约内规定若租户届满时不搬出，则每天以加倍租金计算，并保留随时驱逐的权力，这可避免无赖租户狡称取得房东默许的理由，以同样的租金久居不走。
房东必须合理的对待租户，同意在约满后的14天内归还按柜金，超过限定时间则必须赔偿至少10％年利息，而水电按柜金则在租户证明清还水电费后的7天内退还。
水电费用方面，业主可要求租户自己申请户头，再不然可要求租户每三个月呈交水电单，在审查后若发现其消费超过抵押金的50％，则有权力调整其水电按柜金，避免承担租户拖欠的水电费。
若业主对商业租户的注册资本或背景缺乏信心，则可在租约内要求至少一位股东为担保人，以确保房东的利益受到保护。
合约可更清楚的列明房东与租户对于房屋，家具及电器等的损坏的维修责任，避免事发之后发生推卸责任或发生争执。
房东也可规定租户在约满搬迁后的设定时间内，若没有依据租约规定必须清洗或修理污秽或损坏的房屋，房东有权力即刻进行有关工作，并向租户征收相关费用。
●转载自郑水兴著作