轻松去收租

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产业周刊
2011-06-19 15:26



我在产业界服务19年来，面对成千上万的业主，每个人的要求虽然林林种种、错综复杂，但大家都有一个共同的担忧，就是房子租出了，会不会出现收租的问题？
我曾经见过不少卑鄙下流的租户，所以可以了解房东的苦衷；事实上，收租是有窍门的。
如果房东能够掌握技巧，收租肯定是一项轻松工作，当一个房东更是快乐优差。
最有保证的收租方式，就是签署租约前，要求租户直接把租金汇入房东户头。

租金汇入房东户头
房东可要求租户授权银行发一封“直接过账”证明书，这不但安全、并可保证收到租金，也不会因为租户太忙碌而忘了交租，进而上演拖租事件。
另一个可行方式，是要求租户一次过开出为期12个月的期票，方便房东自行存入银行，省却麻烦，不需耗时追租。
房东必须在交屋前，向租户表明准时缴租是必须履行的责任，并要求租户使用电子付款，把租金直接汇入房东银行户头，同时要确保租户了解，通知房东已缴租金也是他们的责任。
不交租或不准时缴租的任何原因，都是借口，而不是理由，都不应该被接受。
房东为了杜绝租户迟缴租金或拖租现象，最后一个可行方式就是亲身上门收租。
而且，必须尽可能避免租户使用邮寄方式缴租，因为其中可能发生邮误、遗失，甚至让租户当作拖延缴租的手段。
合约上清楚列明，按柜金或保证金（Security Deposit）及水电按柜金是不允许被用于支付租金或其他费用的。

亲自上门收租
因此，一般租户用按柜金来抵销迟交有关应付款项的借口是不应被默许的。
一品房东一开始就应该清楚让租户知道遵守合约的重要性，这是双方面互相尊重的基础，也可通过经纪传达房东处理“拖租”的一贯手法，以及对其他租户也一视同仁的公平原则；事先声明可避免双方关系闹僵。
房东千万别过于仁慈、随便，到中途发现租户有问题时才来一个态度大转变，则为时太晚，轻舟已过万重山。
一旦碰上租户迟缴租金问题，房东必须即刻拨电询问或寄出催租通知书。
至于向来准时交租的租户，如果第一次因为过于忙碌忘了交租或者发生紧急事故忘了交租，房东有必要关怀租户，了解实况。

迟缴租该罚款？
房东应该事先声明，在租金到期的第7天，发出提示通知书，并实行欠租14天后附加10％利息的措施。
租金若被拖欠近两个月，则必须发出律师信追讨。
避免拖租的另一个方式，是在每个月的第一天发出催租通知书，并列出之前迟缴租金的罚金，要求租户同时缴清，罚款数目也许微不足道，但房东须坚持。
房东必须了解，这一切事发之前的准备工作都是必要的。
因为即使合约允许屋主在拖欠的“罪名”下收回有关房屋，但事实上，却非常困难和复杂，那必须劳动警方、律师及上法庭申请才能进行，而且必须付出很大的其他代价，这一切麻烦肯定让我们成为最不快乐的“穷”房东。

准时缴租该奖励？
遇到经济衰退或市场萧条的情况，房东大可减租或允许分租来减轻租户负担，留住向来配合程度甚高的租户。
为了避免面对将来的收租问题，房东可以预先设定租金奖掖制度，譬如租户预先一次过支付全年租金，房东可折扣10%租金，借以投桃报李。
我曾经看过房东奖掖准时交租的租户，这对房东是非常化算的，除了省却催租的琐碎工夫，还可使用租户预缴的租金作其他投资用途，包括产业投资或定期存款等。
更重要的是，此举可避免租户在租约届满前迁出而导致损失。
当这些回扣或优惠的制度规划及协议好后，房东必须绝对的实行，以鼓励租户认真看待缴租的重要性，并可免除房东催租的烦恼。
要是租户为了获取奖掖而按章行事，则将成为最准时交租的一流租户。

租金回扣及罚款个案
租金 ：RM10,000
每月1日前缴租 ：省10%
每月1-7日缴租 ：没优惠
延至7日之后缴租 ：罚款年率10%

RM10,000月租X10%罚款/12月= RM83.33
●转载自郑水兴著作