选择租赁导向房产的条件

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产业周刊
2011-01-30 15:02

有句话是有其价值所在的， “没有租不出去的房子，只有租不出去的价格。”
谈起一项产业的先决条件，无外是“地点，地点，地点 。”但我即认为，好的地段或许是最重要的，但绝非唯一的重要条件。
马来西亚是一个新兴市场，吉隆坡也还不算是一个成熟的产业市场，无论是政治、素质、时机、供求、基建等都存有变数。
选择一项租赁导向房产的条件必须包括地段、设计、发展商、时机与潮流趋势。
除了要选对地段，更要找对发展商，也要掌握市场的趋势与变化、熟悉租赁市场的供求、更要了解政府的基建发展计划与产业政策。

为您的产业增值
懂得如何为房子赋于生命，才算是一个成功的房东。
美即是价值，房子就有如美少女，美感及时代感俱全；今天的少女如果效法60年代的装扮，可能无法被市场接受；而我们购买的房子若是保留60、80年代的款式，而没有加以适当“粉刷”，哪怎会增值呢？
买产业当然是要有眼光，寻购低价房屋，特别是比较陈旧的房屋，如果具备改造的潜能，这类房屋就可巨大的升值潜能，只要加以改造，就能在市场中深受欢迎，但前题是购屋者必须具备独特眼光。
旧式房屋与新式房屋最大的差别在于厨房、浴室和主人室的设计，只要把这三处加以修葺并赋于时代气息，赋予旧屋新生命，是房产增值的重点，也是吸引租户的卖点。
其他必须注意的转变包括简化家具、时尚地砖、摩登灯饰、流行色彩和一些入时的简约装潢等等，有了这些改变，旧屋就焕然一新，价格也可与新屋齐肩骋驰。
因此，物色一个有增值潜能的房子，不单只考虑地点，更应该注意它是否有被“塑造”和“重生”的特质。
我国业主绝大多数在出售或出租物业时，一般以价格作为主要考量元素；事实上，物业的价值取决于本身的特质而非价格，业主可按照物业在市场的需求来决定售价和租价。
业主必须拥有这方面的才能和资讯，方可为本身的物业拟出策略性的定位，以附加条件替物业增值，否则就要求助于专业人士。

小贴士
■ 决策性的投资目标，决定了您的租金回酬、租用率、租赁工作，更重要的是决定了您在售卖该项产业的价格与盈利。
■ 购买投资性质的房地产必须用心来进行，并先有一个确定的目标，并谨慎的审核与调查，再进行分析与研究，才放下您的订金。
■ 将个人的喜好、偏好，注入投资决定的过程，则会失去了好多真正的投资良机，或作出错误的决定。
■ 房地产投资是一项生意，既然是一门生意，投资的决定就必须是一项通过企业决策式的方程式进行。
■ 绝对不可完全的相信卖主的话，任何事情都必须审查来证实才作为决定的参考。
■ 要在放下您的订金之前事先探查一下现成租户的背景、租户缴交租金的习惯、信用程度，你可以要求卖方将最后几张付款单传真给你，确保那是准时交租的租户。
· 假设您购买的是商用产业，如店屋或零售商铺，必需确认租约是否规定租户必须在退租时将单位面貌恢复租前原状，或会保留原来装潢和设备；因为这会间接影响这项产业将来的售价或租价。
■ 购买二手屋时，必须坚持要求卖方移交租户的按柜金，并要确保卖方与现有租户没有拖欠任何费用，我国大部分的租户都有拖欠水电费的习惯，买家千万不可贸贸然接受钥匙，而承担所有不必要的后果。
■ 物业的新主人，必须拥有一套钥匙，当发生紧急事故或租户丢空建筑物时，你持有钥匙则隨时可以进入房子。
■ 房东最成功之处，就是懂得如何赐他的房子一个生命，普通人都把房子当作死物—即“不动产”，而成功投资者却会把“死物”激活起来。
■ 物色一个有增值潜能的房子，不单只考虑地点，更应该注意它是否有被“塑造”和“重生”的特质。

在租约还没有开始，或者说在租户还没有迁入的时候，业主尚拥有相当的自由，决定将来当房东的日子苦甜！

●转载自 郑水兴著作《房东博士》