投资房产如做生意

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产业周刊
2011-01-16 13:11

一个成功的房地产投资商者在物色一项投资目标时，也必定知道它要出租给怎么样的租户，即能够确定其目标租户，方才作出投资的决定。
如果你的租户目标是外国商民，就不应该在甲洞或加影买排屋，而该在安邦路、满家乐、孟沙买一栋价逾50万或100万令吉，甚至更贵的共管式公寓。
倘若你的租户目标是国际连锁快餐店，你就不会在陈秀莲路买一栋工业式的三层楼店屋，而是寻找人潮旺盛的商业区。
这决策性的投资目标，决定了你的租金回酬、租用率、租赁工作，更重要的是决定了你在售卖该项产业的价格与盈利。

锁定策略项目
购买投资性质的房地产是要用心来进行的，必须先有一个确定的目标，并谨慎的审核与调查，再进行分析与研究。切记，不是很多人一窝蜂抢着去买的就是好产业。
除非你有本事聘请专业人士管理，或在同一地点拥有多单位的房地产单位，否则，建议你在管理能力范围内、居所附近寻找合适产业当作投资，因为太远的距离会让你失去爱心，也会令你失去耐性。
再者，将个人的喜好、偏好，注入投资决定的过程，则通常都会失去了好多真正的投资良机，或作出错误的决定。
届时，租不出去时才发觉，我喜欢的地点、我认为好的产业，并不是一般人要租的房子，那时也只能哀叹走错了第一步。

了解屋价上涨空间
千万要记得这句经典： “ 绝对不可完全的相信一名卖主的话，任何事情都必须审查来证实才作为决定的参考。”
你不妨去深入了解，屋价短期内的上涨空间？
产业的设计款式是否过时？附近是否有其他类似产业，导致其租金即将下跌？租户有没有问题或近期内搬迁？

研究租户背景
如果这一切都不是的话，就是你福星高照，买到一栋好房子，恭喜你！
那你现在必须注意的是，如何接手这栋房子及怎么面对将撤换房东的租户。
投下订金前，请先探查一下现成租户的背景、租户缴交租金的习惯、信用程度，你可以要求卖方将最后几张付款单传真给你，确保那是准时交租的租户。
你也务必要求卖方提供租约以便详阅、了解他与租户定下的租约长短与更新条件，特别是租约届满时房东是否有调整租金的权力，还是租金已被锁定，你更必须能够专业的处理你与租户的租约与转换手续。

全新还是含租约房产
投资者准备将银行的储蓄提出来投资产业前，除了考虑产业的类型（即住宅、商铺、度假屋、 工业或地皮）外，我想就是要决定是否要买预售屋，完成屋或二手屋，还是概括现成租户的租赁屋 。
购买预售屋的投资者必须能看到该区房地产市场的未来，对该发展商有信心，更要对自己的判断力有把握，当然你要看到的不是当地今天的租赁市场，而是两三年后工程完成时的租金市场。
购买预售屋因错误决定造成的失败机率是相对的高，但是乐观来说，赚取超高租金回酬率的机会也高，一般好的预售产业都会提供超过10％回酬。
但必须注意的是预售屋不是能够即刻征收租金，一般都要等上两三年建竣后才开始招租，且必须与同时拿屋的其他众多投资者争抢租户，因此成功出租的机会可能会被拉长了。
一般投资者都会认为购买一个住满租户的产业是上上策，至少可以马上收租，不用预支装修房子、不用耗时寻找租户、不用支付佣金聘请产业仲介人，更不用担心新租户或碰到问题租户的问题。
但是，如果租金那么高，租户这么好，业主要出售产业的机会比较低，至少我们对卖家的目的要抱着某程度上的怀疑。

调查地区空置率
假如你不确定租户的素质，那么还是要一个腾空的产业比较妥当，让卖方去伤脑筋，譬如如何“请走”租户，许多时候，卖方是因为遇到糟透的租户，才决定脱售产业。
此外，你不妨调查一下该区的市场租金及附近地区的空置率，那你才能肯定买到的是金矿还是梦魇。

●转载自郑水兴著作 《房东博士》