高价出租未必是赢家

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产业周刊
2011-02-13 13:39

房地产投资者除了寄望投资的产业，能在时间的流逝中增值，更期望出售时赚取的盈利（毛利），能抵消通膨率与银行利息等金融开销或消耗。
要做到这一点，绝对不可忽视的是在等待房屋增值的这段期间，如何在租赁方面获得最高的回酬。
投资产业谋利事实上并非易事，若将经济因素计算在内，肯定超过一半的投资者在房产业亏得不清不楚。
在商业房产，好房东在意租户会否因租金太高、负担不起而搬迁或倒闭。
若果不幸发生，房东不但失去稳定的收入，还得再付出一个月的佣金寻找新租户、一个月的免费装修期，可能的话，还要腾出几个月没租收的空档。
若果每2年更换租户，乐观计算，房东每一年平均损失约20%收入，那倒不如别贪图高租金，找个背景雄厚、生意稳定的租户，享受“不断进账”的长租约，那才是快乐富房东。

找稳健公司租用
稳重的投资者都喜爱银行、连锁店、政府机构或稳定的上市公司等租户。
这类租户虽然租金低条件多，但因为投入大笔资金经营、斥资装修与累积大批忠实客户群，不是骤然遇上“巨变”，绝不轻言关闭或搬迁，则也不难发现房东的快乐泉源伊始于此。

找对租户最重要
市内有一家地点上佳的大型商业中心，就因为贪图即席的高租金而赶走大多“名牌”客户，结果不但落得惨淡经营、租金大跌，更连累其他苦苦经营的租户。
结果，这家公司至少损失了3年的租金收入。 身为专业的产业顾问或经纪，我们最重要的不是“成交”，而是找对租户，配对适当的行业。

了解租户背景
至于住宅产业，租户的背景、年龄、经济能力都必须充分了解，以决定他是不是一位“上等的长期租户”。

设定出租期限
上等租户比高租金还重要，因为住宅产业不像只租四面墙壁的商业建筑物，它有相当的装修、家具、甚至电器等，若租户品格有问题，退还的屋子肯定很难看。
业主出租房子时，都想取得最高租金，业主是否能够如愿以偿，时间则扮演关键因素。
若以两年租约为限，业主如以合理市价出租房子，并很快寻获租户，则可以马上坐享其成，若业主要索讨更高租金，则需花费更多时间物色租户，反其道而行的结果可能是得不偿失。

个案1
业主刘先生以市场租金RM5000出租单位。
假设01/01/2008入住，租约至31/12/2009
届满租金：RM5,000
租期：24个月
收入 =租金RM5,000 X 24月= RM120,000

个案2
市场租金是RM5000，但冯姓业主索求RM5500，结果耗了5个月才找到租户。
租金：RM5,500
租期：19个月
收入 =租金RM5,500 X 19月= RM104,500

结论
表面上，这位业主的确每月收到5500令吉，但事实上他却比个案1的业主，少了1万5500令吉收入。
个案1刘先生收入：RM120,000
个案2冯姓业主收入：RM104,500

冯姓业主损失 =
RM120,000 - RM104,500 = RM15,500

因此，业主必须准确算出市场需求、价钱定位等等，才能设定出租时限，以免超出预算而蒙受亏损，如果凭个人喜恶而自定租金，罔顾市场需求则可能会延宕出租时间，自招损失。

其实，租赁道理完全符合经济的市场供求原理，只要顺应这个游戏规则，则可毫无阻滞地出租产业。

●转载自郑水兴著作《房东博士》