成功房东的准备

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产业周刊
2011-02-06 15:55

与任何生意创业开端一样，租赁的准备工作绝对不可马虎，否则不但无法坐享其成，更可能陷入一个永无宁日的房东生涯。
出租房子，定租金最难，但不变的原则是有价必定要有值，房东与租户才能永远满足快乐。
没有房东愿意将产业以更低价钱出租，但产业游戏往往弄人，房东如果不舍得降低租金，则难得租户。
有时，舍得把租金放低，以求更快出租、更容易找到好租户、更早收租，有些时候，房东胆敢放出高价，一样有不高不租的好租户自投罗网。
因此将吝啬、不守信的贱格租户挡驾门外，何乐不为？
无论如何，决定租金的高低极重要，且是一门专业知识。
在决定租金之前，房东们必须记得“只有租不出的价钱，没有租不出去的房子”，更重要的是“早一天出租，早一天赚钱”。
若因为要求再高10%的租金而拖慢了3个月才找到租户，以2年租期来算，3个月的损失则超过了10%，得不偿失。
不变的原则是有价必定要有值，房东与租户才能永远满足快乐。

租金定价学问不少，以下几项要点供各位参考：
7% 法则——倒反计算法 (Rule of Thumb)
市场一般有一个默契，租金常年回酬有7%以上的产业就值得投资，即120万令吉的房产若能每个月出租7000令吉或每年8万4000令吉，则可考虑买下来。
为什么呢？因为马来西亚的贷款利息一般在7%以下，扣除一些维修与其他费用， 7%回酬是最低要求。
另外，投资一些产业的目的是在于它的资本盈利回酬，相对的对租金回酬的要求就低了，比如土地投资，没有建筑物的空地就不能用7%法则来推算了。
根据资料，有地房产如独立式洋房或排屋一般回酬都在3%至5%之内，中价公寓则在6%左右，高价公寓则在7%至8%，而商用物产则可在8%至10%之间。
不过，这一切的传统计算法将不是绝对，切记！所有事物每一秒钟都正在改变。

市场调查，供求原理
业主必须了解供求原理，即产业有价，是否也有市，这个方式有一个不变的法则。
房东永远要把自己当作租户，以租户的心态来决定这栋房子值得多少租金，以客观角度来拟定租金价格。
一般房东，特别是房东新秀，都会采用这个方式来决定租金定位，房东开始调查附近出租的同类型房子的价格，这可通过报章广告、房子出租的广告牌，或向产业经纪查询。
业主也要了解同区、同类型产业已经空置多久，即这样的价钱要多久才能租得出去。

优劣势分析加减表
了解市场的走向，暂时定下了租金，业主还是必须采用这个方法来审订最终叫价。
业主没有必要紧跟其他同类型房子的租金，因为两间房子不可能会完全一样，所以，业主必须懂得为自己的产业加分或减分。
加分的方式很多，最简单的就是为自己的房子添加一些增值优势，来补救不足的一面，额外的装修、额外的家具、额外的免租期、额外的服务，都可为您带来更高的租金。

未来趋势创造者
发展商出售新房子时，售价通常定于2、3年后的市价。
身为一个房东当然希望能以2、3年后的价钱出租，因为租金的调整周期一般是2、3年，掌握未来趋势的投资者就能把房子以更高价钱出租，能够创造未来趋势的投资者就更加成功了。
2008年年初，何清园推介的时装批发大厦，商铺售价媲美高级地区的五星级商铺。
对刚落成的办公楼或公寓，最大的挑战就是决定租金，个体业主无法决定租价，因为：

（一）刚建竣的建筑物单位同时推出，供过于求，部分心急业主降价求租，恶性竞争造成租价低迷

（二）一些中介为了抢生意，不惜误导业主降价出租，连锁反应促成租金低落

因此，业主必须与管理公司洽商，拟定租金定价；并寻找专业房地产中介公司配合，策略性的为产业带来附加价值，达到高价出租目的。

我曾经接触到，旧巴生路数十位业主联合起来，将一列20多间商铺以高于市场20%的价钱出租；只要呈献的概念吸引人，就能化身高档商铺出租，越贵越抢手。

设计新概念提高租，吉隆坡何清园，一个打着批发成衣中心名号的旧街区，比真正位于市中心的中南区和秋杰路等更有价值，这是掌握趋势一个的典型成功例子。

●转载自郑水兴著作《房东博士》