找合法产业代理 确保利益受保护

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产业周刊
2011-03-13 15:20

非法产业代理一般上会以一些优惠，如折扣的经纪费、附加服务等来吸引房东，千万别贪图便宜或受甜言蜜语迷惑，轻率将昂贵产业的命运交到这一撮人的手上。
记得! 非法产业代理是房东的梦魇，合法产业经纪才是房东与租户的保障。
我一般上都会建议业主委托产业经纪（或称中介员），切勿亲自招租，省却麻烦之余，也能更有效出租房子。
将房子交给经纪若要有保障，房东本身也必须对法律有认识，熟悉经纪条例，采用合法途径出租产业。
一些屋主在委任经纪代理时仍面对不愉快的经验，屡见不鲜，这主要是因为一般房东对于经纪条例、出租手续、非法代理辨知尚认识不深。

如何鉴定委任正确的产业代理？
首先，我们应该了解如何鉴定代理是否可靠、合法或专业。

合格经纪须训练6年
在马来西亚，产业经纪与律师、会计师或估价师等职业同归一类，皆属专业领域工作。
产业经纪公司是在财政部属下的“产业估价与经纪局”所管辖；合格的产业经纪必须经过2年严格考试、撰写报告、口试以及至少2年实习经验，才能获取专业执照，整个训练过程少说也要6年。
至于合格的执照持有人，必须在法令下注册一间公司营业，才能合法的接受经纪工作，委任客户，也因此才能获得法律的保障。
注册公司所聘请的中介代理（Negotiator）， 也被允许在其公司的名义下进行合法的代理工作。

个案：没执照经纪夹带私逃
彼得是某位发展商职员的朋友，虽然没有经纪执照，但藉着这层关系，他得到该刚建竣店屋20多位业主授权给他代理出租。
短短一个月，彼得租出20个单位，向每个租户征收1000至3000令吉不等的定金，并给他们签署临时合约。但约半个月后，这些租户闹上了发展商公司要找业主，因为彼得挟带总数约5万令吉订金失踪了。

解决方案:
如果业主委任注册的特许产业经纪商，则可减少法律上的责任，也可避免与客户直接接触与冲突，更可向有关经纪商索取赔偿。
业主可打电话向大马产业经纪公会(MIEA)或政府部门查询合法代理。可以的话，抽时间上门拜访有关公司，要求盖章签收钥匙，并将有关条件与责任清楚列出于授权代理合约内。
同时，业主必须确定注册公司有购买专业赔偿保险 (Indemnity Insurance), 确保突发事件时的赔偿能力。
另外，特许经纪也必须开设一个客户专用户口 （ Client Account ）为信托作用，方便租户将订金支票开给有关户口，避免像被彼得卷款而逃的事件发生。

产业代理分类
特许代理（授权独家代理） - Sole and Exclusive
委托人指示独家房地产经纪替他办事，委托人一般只会作开头介绍，然后交由特许代理处理交易事宜，包括招租与展示、文件处理、接洽其他经纪。即使特许代理并非促成交易的经手人，委托人仍需向特许代理缴付已应允的佣金款项。

独家代理 - Sole Agency
虽然与特许代理一样，都是由委托人唯一任命的房地产经纪，可是委托人可以保留自己完成交易的权力。若业主自己出租该产业，则不需付给有关独家代理任何佣金。

独家联合代理 - Sole Joint Agency
这是独家代理衍生出来的另一类代理，房地产经纪与委托人一起行事，并可根据协议平分佣金，委托人为了加强竞争力，可灵活地委任其他代理办事，同时也保有掌控一名经纪的优势。

多名代理或联合代理 - Multi-Agency or Joint Agency
委任超过一名代理，但只有成功出售产业的房地产经纪才能获得佣金；受委的代理一般不会太多（在三名以内），而且大家都知悉彼此存在。

开放式代理 - Ad Hoc Basic or Open Listing
委托人可以任命不限数额的代理为他办理出售产业事务，并设定特别的准则，只有成功达致交易的代理才能获得佣金。
●转载自郑水兴著作