二房东分租 屋主利益受损？

一般租约清楚列明租户不允许转租或分租 (Sublet)，但许多租户为了牟利，自己当起二房东来。事实上，分租户若没有经过房东的允许，通过合法及签署正规文件，一切都没有保障，业主可以随时驱逐租户，并且没收按柜金。一般租约阐明，房东与租户订立合约，都会注明租户若未获得业主许可，不得转租、分租或装修。但有一些别有居心的租户不理会这些条例，擅自改装房屋、增建房间，以便转租或分租他人，从中赚取利益，这种情况在大学、学院、工厂密集地区最常见。

若出租的房子被租户分租出去， 房东在征收租金上吃亏，而且房子因为“超量”分租，产业损坏折旧更甚，在二房东和分租户发生问题时， 需要承担后果甚至是可能面对法律责任。分租户若没有经过房东的允许，通过合法及签署正规文件，一切都没有保障，分福利、安全也可能受到危害和威胁，而且业主可随时驱逐，并没收按柜金。

确保白纸黑字同意
二房东最常见的问题就是没有向业主交租，或收了分租户的按柜金及租金而闹失踪，而受罪受苦的总是分租户。若要分租租约有效，并有法律保障，分租户必须确保业主以白纸黑字同意与承认分租租约。万一发现有分租事件，房东应即刻以书面要求解释，并警告重修租约，要求经纪商接触分租户，让他们了解处境。若发生在分层地契建筑物内（如办公楼，公寓等），则可要求管理层介入协助解决。 要避免以上问题，房东得了解租户的背景，审查租户的资料，定期找个“好理由”拜访租户，甚至在租约上注明租户人数，列出租户名单更可确保万无一失。

业主可申请驱逐令
如果租户一意孤行，不听劝告，继续分租产业，业主可以采取法律行动，包括发出律师信要求赔偿及重新制订租约或中止租约。 业主也可到法庭申请驱逐令，可是这需要一些时间与费用。如果业主准备另立租约，调高租金，而租户不答应，业主则可以下令租户拆除多分隔的房间，恢复房屋原来面貌。

不搬须赔偿双倍租金
如果租约接近届满，业主可要求租户恢复房屋原貌后在约满之日迁离，假设租户不肯搬迁即是侵占他人产业，租户抵触这道条例，必须以双倍租金计算，赔偿给业主。另一个方式，就是书信通知承租者，让他们了解与二手房东的租约在法律是无效的，逼使他们向二手房东要求解决有关非法租赁问题。

何种情况允许分租？
把业主蒙在鼓里擅自分租，对业主不公平，但在某些情况下，分租也可能对业主有利。例如租户面对困境，或市场行情走淡时，大面积的办公楼、零售单位会面对乏人问津的问题，租户也会面对交租的问题。分租能获取更高盈利，一间店铺可能可以5000令吉出租，可是把店铺一分成二，各以3000令吉出租，即获额外1000令吉盈利。
找到可信赖的二手租户，除维持租约外，房东也能如常收租，何乐不为。

分租批准书样本
房东应允分租批准书房东李先生与租户小陈达成协议，允准地址为123，Jalan Besar，Taman Puteh,，Sungai Puteh，Kuala Lumpur的房屋执行以下的分租条约：
房东准许上述租户把租赁的房子分租他人，期限始于2009年7月1日直至2010年4月30日为止。
1.租户必须确保分租者遵守他与房东所签定租约原文记载的所有责任与契约。
2.任何或所有成年分租户必须填妥信用表格，而且一定要达到租约阐明的普通经济条件与其他方面的要求。
3. 在分租期间出现的任何问题，若必须设计法律程序，则有关法律费用将全部由主租户（二房东）负责。
4．租户答应与了解，这分分租合约是不能解除租约原文所阐述的责任。
这分合约从2009年6月30日开始生效。
房东 __________________________
租户___________________________
●转载自郑水兴著作