买了预售屋 招租会头痛？

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产业周刊
2011-04-03 15:18

2010年，投资者大举进军房地产收购预售屋，但当它们“一举”完成之后， 局面会是怎样的呢？招租有问题吗？
刚建竣的工程，不管是商业、工业或住宅物业，都会令租户欣喜若狂——他们面对着少说数十间，多则上千间一起完成，同时推出招租市场的空店新屋，他们站在租率谈判位置的上上方，悠哉游哉的选择他们钟意的单位、方向，甚至是他们看得顺眼的房东，他们终于有机会向房东发“威”了。
相反的，屋主则面临头痛的抉择，各业主恶性竞争，降价求租，他们为了能比其他业主更快一步租出自己的产业，出尽招数，只为击败其他业主，来者不拒，先收租为上策。

业主招租恶性竞争
这不但造成租金烂、屋价跌，更拉低整个区域的形象，限制当地的发展。
以我在产业市场驰骋19年的经验，我看过原本有资格成为高价住宅的公寓，因为业主之间的招租恶性竞争，沉沦为中级甚至低价公寓。
我也看过地点设计一流的商业区，因为恶性竞争成为酒廊舞厅街道，业主也因而乐享高回酬，但这个生意组合肯定不长久，结果不出数年，搬的搬、迁的迁，高级商业区瞬间沦落为“修车场”。
身为专业产业经纪及顾问，我们经常要求发展商在工程刚完成时，配合专业人士协调投资者的招租活动，这包括选择客户群、标租价，并以最快的速度填满空置的单位。
因为一旦空置超过一个时限，市场自然的会将有关产业重新定位，身价可能暴跌。

发展商需保证利益
发展商有这个责任保证投资者的利益，这个显著的例子首推阳光集团的满家乐公寓工程。
我曾经为几个刚建竣的新商业工程业主建议“一条心”大计，并要求他们遵守我们建议的“市价”出租，谨慎选择租户，虽无法十全十美，却也让房东们享受10％的回酬，皆大欢喜。但是无法避免的是一些经纪为了赚取佣金而不专业地诱导业主降低租金丢出去，这一点，希望业主慎察。

产业空置业主有责
一些产业长期空置，除了源自市场问题的原因之外，很多时候是业主本身的问题，他们还得反省：是不是我们对市场无知，还是我们吝啬，或自以为是？

对客户诸多要求
一些房东吊高价格来租，一些业主不舍得投资，基本设施与房屋损坏都不修理.也有一些业主对客户诸多要求，对客户像罪犯般审问，或将经纪的服务看得一文不值，又要扣经纪费，又开出苛刻条件。

其实客户肯定有其他的选择，而经纪本身也有好多同类房子还没租出，根本不需受气地为他服务；因此该房子就这么样的空置着。
房东要出租房子，可先征求专业人士的意见，要如何包装、如何推销、怎么定价、花应该花的钱、省应该省的费用，确保在最短的时间内找到一个好租户。
房东不但要当一品房东，也要作一个富房东，更要作一个快乐房东，总之，我们的目标都是—做一个一品快乐富房东！

租房需知
·租户与“好租户”实存有天渊之别。
·待租房子的外表和内涵并重，为予人好感，房东理应清理待租房子的垃圾、陈旧家具，并将房子粉刷换新漆。
·利与弊并非绝对，业主必须充分了解本身的能力与市场的情况，来决定是否自行招租或者要聘用经纪。以招租为业的经纪，肯定能够提供更大的租户群给业主选出最好的租户，对富房东来说，找到好的租户比省下的一个月经纪费来得更重要了。
·一些屋主曾在委任经纪代理方面有过不愉快的经验，我们不能否认马来西亚的产业经纪良莠不齐；因此，如何鉴定委任正确的产业代理也是一门学问。
·非法产业代理是房东的梦魇，轻率将昂贵产业的命运交到这一撮人的手上，业主必须确定所授权的代理必须是注册的经纪公司，才有保障。
·有能力自行招租的专业房东，他们拥有充裕的知识和经验，所以能够更有利的处理招租事务，除了可以节省经纪佣金，更有把握的处理招租程序，也能避免受到不专业代理的误导。
·最不受欢迎的头号租户就是不付租金，第二是将您的宝贵产业用以非法用途，第三是没有教养的破坏大王，还有就是不遵守合约的无赖，最后就是成天给您大小麻烦的问题租户。
·出租房子如同出嫁女儿，一定要清楚嫁了给谁。房东需要一点时间调查客户的背景，一些条件必须迎合最低要求，这包括信用记录、经济条件与活动圈子。
·部分屋主为了能比其他业主更快一步租出自己的产业，出尽招数只为击败其他业主，来者不拒，先收租为上策。这不但造成租金烂、屋价跌，更拉低整个区域的形象，限制当地的发展。
·出租新屋业主必须以最快的速度填满空置的单位，因为一旦空置超过一个时限，市场自然的会将有关产业重新定位，身价可能暴跌

●转载自郑水兴著作