轻松去收租

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产业周刊
2011-06-19 15:26



我在产业界服务19年来，面对成千上万的业主，每个人的要求虽然林林种种、错综复杂，但大家都有一个共同的担忧，就是房子租出了，会不会出现收租的问题？
我曾经见过不少卑鄙下流的租户，所以可以了解房东的苦衷；事实上，收租是有窍门的。
如果房东能够掌握技巧，收租肯定是一项轻松工作，当一个房东更是快乐优差。
最有保证的收租方式，就是签署租约前，要求租户直接把租金汇入房东户头。

租金汇入房东户头
房东可要求租户授权银行发一封“直接过账”证明书，这不但安全、并可保证收到租金，也不会因为租户太忙碌而忘了交租，进而上演拖租事件。
另一个可行方式，是要求租户一次过开出为期12个月的期票，方便房东自行存入银行，省却麻烦，不需耗时追租。
房东必须在交屋前，向租户表明准时缴租是必须履行的责任，并要求租户使用电子付款，把租金直接汇入房东银行户头，同时要确保租户了解，通知房东已缴租金也是他们的责任。
不交租或不准时缴租的任何原因，都是借口，而不是理由，都不应该被接受。
房东为了杜绝租户迟缴租金或拖租现象，最后一个可行方式就是亲身上门收租。
而且，必须尽可能避免租户使用邮寄方式缴租，因为其中可能发生邮误、遗失，甚至让租户当作拖延缴租的手段。
合约上清楚列明，按柜金或保证金（Security Deposit）及水电按柜金是不允许被用于支付租金或其他费用的。

亲自上门收租
因此，一般租户用按柜金来抵销迟交有关应付款项的借口是不应被默许的。
一品房东一开始就应该清楚让租户知道遵守合约的重要性，这是双方面互相尊重的基础，也可通过经纪传达房东处理“拖租”的一贯手法，以及对其他租户也一视同仁的公平原则；事先声明可避免双方关系闹僵。
房东千万别过于仁慈、随便，到中途发现租户有问题时才来一个态度大转变，则为时太晚，轻舟已过万重山。
一旦碰上租户迟缴租金问题，房东必须即刻拨电询问或寄出催租通知书。
至于向来准时交租的租户，如果第一次因为过于忙碌忘了交租或者发生紧急事故忘了交租，房东有必要关怀租户，了解实况。

迟缴租该罚款？
房东应该事先声明，在租金到期的第7天，发出提示通知书，并实行欠租14天后附加10％利息的措施。
租金若被拖欠近两个月，则必须发出律师信追讨。
避免拖租的另一个方式，是在每个月的第一天发出催租通知书，并列出之前迟缴租金的罚金，要求租户同时缴清，罚款数目也许微不足道，但房东须坚持。
房东必须了解，这一切事发之前的准备工作都是必要的。
因为即使合约允许屋主在拖欠的“罪名”下收回有关房屋，但事实上，却非常困难和复杂，那必须劳动警方、律师及上法庭申请才能进行，而且必须付出很大的其他代价，这一切麻烦肯定让我们成为最不快乐的“穷”房东。

准时缴租该奖励？
遇到经济衰退或市场萧条的情况，房东大可减租或允许分租来减轻租户负担，留住向来配合程度甚高的租户。
为了避免面对将来的收租问题，房东可以预先设定租金奖掖制度，譬如租户预先一次过支付全年租金，房东可折扣10%租金，借以投桃报李。
我曾经看过房东奖掖准时交租的租户，这对房东是非常化算的，除了省却催租的琐碎工夫，还可使用租户预缴的租金作其他投资用途，包括产业投资或定期存款等。
更重要的是，此举可避免租户在租约届满前迁出而导致损失。
当这些回扣或优惠的制度规划及协议好后，房东必须绝对的实行，以鼓励租户认真看待缴租的重要性，并可免除房东催租的烦恼。
要是租户为了获取奖掖而按章行事，则将成为最准时交租的一流租户。

租金回扣及罚款个案
租金 ：RM10,000
每月1日前缴租 ：省10%
每月1-7日缴租 ：没优惠
延至7日之后缴租 ：罚款年率10%

RM10,000月租X10%罚款/12月= RM83.33
●转载自郑水兴著作

与问题租户过招

一个懂得处理问题租户的房东，往往只把解决问题当作一份工作，不是一个麻烦。这就是一个快乐的房东博士。

一般租户并不太了解租约，对于房子的维修和损坏，一味把责任推到房东身上；房东最怕遇上一个不明理又纠缠不清的租户。

在合约上清楚说明，租户有责任修葺受损的设备，包括维修冷气机、更换灯泡、维持房子的清洁，以及任何由租户造成的损坏，都必须负上责任。

为了避免麻烦，一些房东更设定一些条例，给予一些租金优惠，条件是在100令吉以下的维修或损坏都由租户承担，可避免日后的滋扰。

租户通常是不甚了解维修责任的界限，才会与房东纠缠不清，而一些刻意找麻烦的租户则是另当别论。

因此，在签署租约前，房东应多和租户沟通，对租约针对修葺与维修责任的条款多加了解，确保双方清楚各自的责任所在。

为了避免不必要的纠缠，房东一般上有指定可信赖的维修人员，将联系方式交给租户，并在租约生效前清楚阐明双方各自负责的事项与费用，直至租户明白为止。

这是解决混淆不清的责任问题的最佳方法。

另外一个最佳的解决方案，即是交给专业人士处理，包括聘用产业管理公司、房地产中介等，由他们接洽租户的投诉。

当租户直接联络房东时，态度一般不会太友善和苛刻，可是，他们面对专业人士的态度则比较不会太激进和无礼。

常巡物业 防微杜渐

在我房地产的生涯里，领教过无数问题租户，他们不仅令邻居感到不安和饱受滋扰，最后还为房东招惹许多麻烦，令人寝食不安。

不守规矩的租户经常为了本身利益，罔顾他人感受，所以，造成邻居不满而怨声载道。

事实上，租户产生骚扰邻居的行为，房东责无旁贷，相信是房东鲜少巡视业务，导致自己的物业被租户滥用，如果发现得早，严厉告诫租户，并且防微杜渐。

在租户开始“走歪”时即刻纠正或者中止合约，避免事态恶化；房东也必须预先在租约立章列明，杜绝发生类似事件。

餐馆变酒廊

以下例子供大家引以为鉴：

●曾有一名“捞偏客”租赁商铺，表明要开餐馆，业主见租客斯文有礼，而且主动缴付比市价略高的租金，他见猎心喜，不疑有他，即刻租出。

商铺开张时只是一家正规西餐厅，慢慢的，东主引进几名女郎卖酒，房东和附近居民看在眼里，以为只是经营手法，并不加以干预。

不出三个月，这家西餐厅摇身一变成了卡拉OK酒廊，常见浓妆妖艳性感女子出没，门庭若市，附近停车位被霸占，酒廊音响震耳欲聋；凌晨时分常有走得东歪西倒的醉酒客大声嚣闹，甚至上演全武行。

附近民宅无可忍受，投诉多次不果而转向警方求助，警方上门调查，发现这家酒廊非但无牌经营，并且从事卖淫活动，警方在行动中一举逮捕东主和二十多名娼妓。

而这位房东的收入当然被中止了，并在警方调查期间不被允许租用，白白损失了数个月的租金收入，更糟糕的是因此惹了一身麻烦。

稍见不妥行动要快

如果租约阐明租户不允在租赁的房屋内进行不法活动，一旦违例，房东可援引国家土地法令付诸行动，包括：

●通知租户已经违反合约。

●要求租户即刻纠正错误，包括终止不法活动或修葺被破坏的房屋。

●租户若愿主动赔偿，房东应该接纳。

●租户若继续进行不法活动，房东可以强制收回物业。

另一种方式是：你该致函租户，告知您已接获投诉，要求租户即刻给予解释；如果事态严重，您应联络律师向租户发出警告信，您也可以要求管理层或警方介入斡旋。

千万不要迟缓采取行动，否则后悔莫及；任何沟通必须以白纸黑字的书信方式递予租户，确保投诉或违规事件记录在案。

这样可以确保当发生任何法律诉讼时，有关文件可当呈庭证物，证明租户违反合约，以中止租约或把他们驱逐而去。

善待租户 续约在望

租户相等于房东的客户，许多人在生意上对他们的客户非常客气，可是，对着租户却抱持漠视态度，这是因为他们不了解租赁是一项专业的生意。

“客户永远是对的”、“客户永远排在第一位”。房东如果了解租户就是客户这个道理，肯定会付诸待客之道，而租户肯定住得开心满意。

我建议房东对租户友善，例如能念出租户家庭成员的名字，会让租户觉得受重视。

不过，必须保持一定距离，不需要培养深笃的感情，以维护专业形象。

因为房东一旦与租户建立友情关系，租户可能会利用这层关系作出非分要求，房东碍于情面而难以拒绝。

房东可对租户作出一些适度的关心，譬如租户在没有要求的情况下，房东主动提出善意举措，诸如更换陈旧的电视机、提升设备、装饰等等。

●转载自郑水兴著作房东博士

面对野蛮租户有绝招

不讲理的租户多的是，为了推卸责任或省下金钱，可以有百般借词。

如果业者为了省却麻烦，可照单全收，便失去了当个富房东的原则，因为当房东就是经营一门生意，一切应该在商言商。

你有没有听过租户因为生意不好、亏大钱，而怪责房东的商铺出问题？

你有没有见过租户为了向房东争取修理或更换一些物件，而故意克扣或延缴租金？

即使一些设备可能还是他损坏的，而且根本不在你责任的范围之内，但他还是理直气壮地以租金来威胁您？ 或许一些租户找到更合适地点想要搬迁，而不想损失按柜金，为了通过合法律途径中止租约。

他们可能会托词批评和给予诸多藉口，诸如交通不方便、距离学校太远、太过嚣闹等等，让您过意不去，允许他们提早搬迁或减租。

是的，这类事件不断上演；房东因为不懂得如何与这类不讲理租户交涉，往往沦为输家而蒙受损失。

面对这个问题，房东必须精通租约，并且对于租约赋予的法律权利非常有把握。

对于所有无理的要求，房东都不能轻易妥协，而应该保持专业态度来应付这类问题，更理想的方式是通过第三者，如律师、管理层委员或产业中介插手处理。

房东也该坚持要求租户将他们的投诉或要求以书面提交，人们通常发现难以把不合理的索求付诸文字，并担心把不合理的事件记录下来。

勿接纳口头要求

切记，不要接纳口头要求，因为这会引起更多争论，更何况您的产业在对方在掌控之中，往往把您置于不利的地位。

最后的解决方案，是设法谋求适合方式来摆脱他们，否则时间就会延宕更久，损失更大。

情况允许的话就没收他们的按柜金，让他们提早离开，在逼不得已的情况下，房东可退还他们按柜金，以索回本身的房子。

奖掖问题租户最后方案

我从不鼓励房东奖掖问题租户，不过你如果没有其他更好的办法来对付上述问题租户，这可能是你的最后方案。

如果你认为可以找到更好的租户和收取更高的租金，来取代目前的问题租户，那最普遍的奖掖或妥协，就是容许他们在租约届满前搬走，即使情况需要，要你退还按柜金也不妨。

至于那些受到生意低靡打击，而面对交租问题的租户，房东应该站在商业角度给予减租，但以期限为准（如限以6个月，避免租户得寸进尺）。

保留良好租户

这是购物中心或商铺业主的惯常手法，在1998到2000年发生经济风暴期间，我经常劝吁业主这么做，以保留良好租户，并且不致以让产业空置。

假设你不想因减租而蒙受租金损失，你可以劝吁租户租赁比较小的空间（如果商铺可以划界分隔），并把其余的空间转租他人。

或者你可允许租户把部分商铺分租给其他人来分担租金。

面对一些涉及法律问题或罪案的租户，如果他们没有能力解决与租赁有关的问题，房东可介绍或赞助律师费，协助他们解决租赁上的问题。

租户耍赖还了租金又拖欠

租户欠租却避而不见，最令房东咬牙切齿，而一般的结果是东拉西扯，事情永远无法解决，租户欠租越欠越高，房东的损失也是越来越多，怎么办？

以下这个实例供参考:

郑小姐出租一间公寓，租约1年，可是租户符先生经常不准时缴租。

租约届满时，符先生还要求续约，但郑小姐一直找不到他，多次寄信和亲自上门都一无所获，双方仅以手机通讯。

邻居也反映符先生甚少回家，行踪不明；公寓管理层之后劝郑小姐备案，要求警察随同到公寓单位开门，可是警方不应允，嘱咐她通过律师处理此事。

之后，一名自称符先生朋友的男子联络郑小姐，表示符先生遗失手机，联系不上她，但这位来电者非常有兴趣续租有关单位。

为表诚意，此人几天后就把所欠租金存入郑小姐银行户头，但不包括1200令吉按柜金，追问之下，对方以手头拮据为由，并答允迟点补交。

半年后，郑小姐忍无可忍，决定收回单位，新租户见状不妙即刻补交拖欠的3个月租金，郑小姐收到租金后又息事宁人，让对方继续住下。

之后5个月，对方只缴过一个月租金，然后躲避和拒绝接听郑小姐来电。
●转载自郑水兴著作房东博士