面对野蛮租户有绝招

不讲理的租户多的是，为了推卸责任或省下金钱，可以有百般借词。

如果业者为了省却麻烦，可照单全收，便失去了当个富房东的原则，因为当房东就是经营一门生意，一切应该在商言商。

你有没有听过租户因为生意不好、亏大钱，而怪责房东的商铺出问题？

你有没有见过租户为了向房东争取修理或更换一些物件，而故意克扣或延缴租金？

即使一些设备可能还是他损坏的，而且根本不在你责任的范围之内，但他还是理直气壮地以租金来威胁您？ 或许一些租户找到更合适地点想要搬迁，而不想损失按柜金，为了通过合法律途径中止租约。

他们可能会托词批评和给予诸多藉口，诸如交通不方便、距离学校太远、太过嚣闹等等，让您过意不去，允许他们提早搬迁或减租。

是的，这类事件不断上演；房东因为不懂得如何与这类不讲理租户交涉，往往沦为输家而蒙受损失。

面对这个问题，房东必须精通租约，并且对于租约赋予的法律权利非常有把握。

对于所有无理的要求，房东都不能轻易妥协，而应该保持专业态度来应付这类问题，更理想的方式是通过第三者，如律师、管理层委员或产业中介插手处理。

房东也该坚持要求租户将他们的投诉或要求以书面提交，人们通常发现难以把不合理的索求付诸文字，并担心把不合理的事件记录下来。

勿接纳口头要求

切记，不要接纳口头要求，因为这会引起更多争论，更何况您的产业在对方在掌控之中，往往把您置于不利的地位。

最后的解决方案，是设法谋求适合方式来摆脱他们，否则时间就会延宕更久，损失更大。

情况允许的话就没收他们的按柜金，让他们提早离开，在逼不得已的情况下，房东可退还他们按柜金，以索回本身的房子。

奖掖问题租户最后方案

我从不鼓励房东奖掖问题租户，不过你如果没有其他更好的办法来对付上述问题租户，这可能是你的最后方案。

如果你认为可以找到更好的租户和收取更高的租金，来取代目前的问题租户，那最普遍的奖掖或妥协，就是容许他们在租约届满前搬走，即使情况需要，要你退还按柜金也不妨。

至于那些受到生意低靡打击，而面对交租问题的租户，房东应该站在商业角度给予减租，但以期限为准（如限以6个月，避免租户得寸进尺）。

保留良好租户

这是购物中心或商铺业主的惯常手法，在1998到2000年发生经济风暴期间，我经常劝吁业主这么做，以保留良好租户，并且不致以让产业空置。

假设你不想因减租而蒙受租金损失，你可以劝吁租户租赁比较小的空间（如果商铺可以划界分隔），并把其余的空间转租他人。

或者你可允许租户把部分商铺分租给其他人来分担租金。

面对一些涉及法律问题或罪案的租户，如果他们没有能力解决与租赁有关的问题，房东可介绍或赞助律师费，协助他们解决租赁上的问题。

租户耍赖还了租金又拖欠

租户欠租却避而不见，最令房东咬牙切齿，而一般的结果是东拉西扯，事情永远无法解决，租户欠租越欠越高，房东的损失也是越来越多，怎么办？

以下这个实例供参考:

郑小姐出租一间公寓，租约1年，可是租户符先生经常不准时缴租。

租约届满时，符先生还要求续约，但郑小姐一直找不到他，多次寄信和亲自上门都一无所获，双方仅以手机通讯。

邻居也反映符先生甚少回家，行踪不明；公寓管理层之后劝郑小姐备案，要求警察随同到公寓单位开门，可是警方不应允，嘱咐她通过律师处理此事。

之后，一名自称符先生朋友的男子联络郑小姐，表示符先生遗失手机，联系不上她，但这位来电者非常有兴趣续租有关单位。

为表诚意，此人几天后就把所欠租金存入郑小姐银行户头，但不包括1200令吉按柜金，追问之下，对方以手头拮据为由，并答允迟点补交。

半年后，郑小姐忍无可忍，决定收回单位，新租户见状不妙即刻补交拖欠的3个月租金，郑小姐收到租金后又息事宁人，让对方继续住下。

之后5个月，对方只缴过一个月租金，然后躲避和拒绝接听郑小姐来电。
●转载自郑水兴著作房东博士

《留住好租户》 - 《房东博士》by 郑水兴

“三个臭皮匠，胜过一个诸葛亮”，但租赁产业却有另一句名言：“一个好租户，抵得三个烂房客”。

一个好的租户能够为房东带来更高的收入、更少的麻烦，因此，当你遇上一个时，必须设法好好留住他。

许多房东每两年就要更换一个租户，6年内就用了至少3个月去找新租户，也多给3个月的经纪佣金，甚至必须另给3个月的免租装修期。

如此算来已经是不少的开销，更甚的还要为新租户增添新设备或更新装饰。

租赁属专业生意
能够留住一个好的租户，尽管是第二度更新租约，可是省下的开销算一算可能相等9个月的租金收入，所以留住一个好租户确是一项好投资。 该如何衡量哪类租户才是好租户呢？

基本上，每个月准时交租的都可算是一个好租户，而会对房东提出合理要求、适度投诉的也具备好租户的条件，更好的租户就是能够帮您照顾产业的就更理想了。

租赁是一门专业生意，有好的租户是一项好投资；基本上，要留住一个好租户，最重要就是尊重您的租户。

尊重租户隐私权

与租户建立一个好关系就是留住好租户的一个开始，而且除了尊重租户的隐私权，房东更必须确保租户能够住得舒适悠然、安安乐乐，妥善料理好房子。

除了租户有了自己的房子，一位好租户选择不续约或提早搬迁的原因，多是因房东的行为导致，包括租金太高、房东不尊重隐私或投诉不受理。

一个很现实的问题：租户通常只会记得房东做错了什么！因此，迅速解决租户的问题，是房东博士的成功要素。

房东可以事先与租户了解问题的严重和迫切性，假设问题不太严重，房东可建议与租户约好彼此方便的时间，上门查看并解决问题。

然而一些会影响日常生活的维修工作，包括屋顶漏水、白蚁侵蚀、电线走火、水管爆裂、冷气机故障，必要的话，房东应亲自了解状况或派技工上门整修。

维修责任划清界限

为了避免租户无故埋怨房东或产生误会，以及租户借故推卸责任，房东在签署租约之前，必须针对维修的责任划清界限，把工作和责任分配清楚。

设时间表定时维修
对于长期租户，大部分房东反而忽略了维修的责任。

如果双方能够设置定时维修与检验的时间表，房子保养良好，租户则不会为了追求新颖的房子环境而在约满时迁出，反而因为现居房子良好状况而考虑长住，并可省略搬迁的麻烦。

根据房屋租赁合约，业主一般上主要负责的事项包括屋顶漏水、窗框损坏和屋身损坏。

依照常理，如果房屋出现白蚁，业主通常都会负责清除，因为即使不及时照顾房子，租户他日搬走，遭受白蚁侵蚀的房子将难以出租。

关于排污费问题，这须胥视租约有否提及这一点，根据法律而言，如果没有缴付排污费，那么业主必须负责，无论如何，这还得胥视租约内容而定。

另外，业主将房子完好无缺的物业交给租户时，租户迁离时必须以原貌归还，若房子一开始租用就有问题，应尽早要求业主维修。

如果经过一段时日才出现问题，就该由租户负责。

若房子出现其他损坏，譬如铁闸损坏、篱笆损坏或水表损坏等问题，都可与业主互相商量。

好租户不续约4大原因

●租金太高，房东必须让租户感到“屋”有所值

●不受尊重，提出要求和投诉不得要领

●不喜欢房东的态度

●不需再租房了

维修谁负责？
白蚁：应由业主负责

铁闸或篱笆被外人破坏：应由业主负责

电线走火：业主

墙壁损毁：业主

屋瓦漏水：业主

排污费：租户

厕所阻塞：租户

门锁毁坏：租户

电灯烧坏：租户

电掣失灵：租户
●转载自 郑水兴著作

二房东分租 屋主利益受损？

一般租约清楚列明租户不允许转租或分租 (Sublet)，但许多租户为了牟利，自己当起二房东来。事实上，分租户若没有经过房东的允许，通过合法及签署正规文件，一切都没有保障，业主可以随时驱逐租户，并且没收按柜金。一般租约阐明，房东与租户订立合约，都会注明租户若未获得业主许可，不得转租、分租或装修。但有一些别有居心的租户不理会这些条例，擅自改装房屋、增建房间，以便转租或分租他人，从中赚取利益，这种情况在大学、学院、工厂密集地区最常见。

若出租的房子被租户分租出去， 房东在征收租金上吃亏，而且房子因为“超量”分租，产业损坏折旧更甚，在二房东和分租户发生问题时， 需要承担后果甚至是可能面对法律责任。分租户若没有经过房东的允许，通过合法及签署正规文件，一切都没有保障，分福利、安全也可能受到危害和威胁，而且业主可随时驱逐，并没收按柜金。

确保白纸黑字同意
二房东最常见的问题就是没有向业主交租，或收了分租户的按柜金及租金而闹失踪，而受罪受苦的总是分租户。若要分租租约有效，并有法律保障，分租户必须确保业主以白纸黑字同意与承认分租租约。万一发现有分租事件，房东应即刻以书面要求解释，并警告重修租约，要求经纪商接触分租户，让他们了解处境。若发生在分层地契建筑物内（如办公楼，公寓等），则可要求管理层介入协助解决。 要避免以上问题，房东得了解租户的背景，审查租户的资料，定期找个“好理由”拜访租户，甚至在租约上注明租户人数，列出租户名单更可确保万无一失。

业主可申请驱逐令
如果租户一意孤行，不听劝告，继续分租产业，业主可以采取法律行动，包括发出律师信要求赔偿及重新制订租约或中止租约。 业主也可到法庭申请驱逐令，可是这需要一些时间与费用。如果业主准备另立租约，调高租金，而租户不答应，业主则可以下令租户拆除多分隔的房间，恢复房屋原来面貌。

不搬须赔偿双倍租金
如果租约接近届满，业主可要求租户恢复房屋原貌后在约满之日迁离，假设租户不肯搬迁即是侵占他人产业，租户抵触这道条例，必须以双倍租金计算，赔偿给业主。另一个方式，就是书信通知承租者，让他们了解与二手房东的租约在法律是无效的，逼使他们向二手房东要求解决有关非法租赁问题。

何种情况允许分租？
把业主蒙在鼓里擅自分租，对业主不公平，但在某些情况下，分租也可能对业主有利。例如租户面对困境，或市场行情走淡时，大面积的办公楼、零售单位会面对乏人问津的问题，租户也会面对交租的问题。分租能获取更高盈利，一间店铺可能可以5000令吉出租，可是把店铺一分成二，各以3000令吉出租，即获额外1000令吉盈利。
找到可信赖的二手租户，除维持租约外，房东也能如常收租，何乐不为。

分租批准书样本
房东应允分租批准书房东李先生与租户小陈达成协议，允准地址为123，Jalan Besar，Taman Puteh,，Sungai Puteh，Kuala Lumpur的房屋执行以下的分租条约：
房东准许上述租户把租赁的房子分租他人，期限始于2009年7月1日直至2010年4月30日为止。
1.租户必须确保分租者遵守他与房东所签定租约原文记载的所有责任与契约。
2.任何或所有成年分租户必须填妥信用表格，而且一定要达到租约阐明的普通经济条件与其他方面的要求。
3. 在分租期间出现的任何问题，若必须设计法律程序，则有关法律费用将全部由主租户（二房东）负责。
4．租户答应与了解，这分分租合约是不能解除租约原文所阐述的责任。
这分合约从2009年6月30日开始生效。
房东 __________________________
租户___________________________
●转载自郑水兴著作