买屋遇不平，找仲裁庭

人人都想居者有其屋，但购买房屋并非一般消费那么简单，付了钱就马上拿到成品。尤其我国一般是采用先售后建的模式，让购屋者在房屋建竣前后，面临各种潜在的风险。
例如发展商延迟竣工、房屋计划最终被搁置、建竣房子一迁入就一堆问题…等等都不再是新鲜事。不幸遇上这类问题，购屋者未必需要花大笔钱请律师，反而可以自行入禀购屋者仲裁庭仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）。

对很多人来说，购买房子是一生中最大的消费，而且必须承担数十年的贷款供期和利息开销…。一旦不幸地碰上不负责任的发展商，购屋者可能面对各种不利问题或麻烦，最可怕的就是房屋计划被搁置。许多人却因经济能力有限，无法委任代表律师，又不知道该向谁求助，只好默默地等待发展商的好消息。 但其实，本地设有一个专门为这些购屋者“主持公道”的管道，那就是房屋及地方政府部旗下的购屋者仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）。
成立于2002年12月1日的购屋者仲裁庭（以下简称仲裁庭），顾名思义，就是提供给购买住宅产业的买家使用的仲裁庭，而非购买其他类型产业的买家。

不需要代表律师
而所谓“购屋者”，除了直接向发展商购买房子的买家，也包括向第一买家购买房子的买家（即第一买家在保修期期间便脱售给第二买家，因此，后者面对的房子相关问题时，是向发展商查询和追究）。

创办亿达法务办事处（Chur Associates）的陈佐彬律师说，买家所购买的产业，一定要是住宅产业，并且是向一个有执照及在房屋发展法令管制下的房屋发展商购买。
他解释，如果发展商没有执照，这将属于刑事案，或者民事诉讼，纠纷因而无法透过这仲裁庭解决。“而所谓仲裁庭，就是所有程序和法律形式都比较轻松，不需要太拘谨，没有很多技术上的问题，而且重点是…不需要代表律师。”

所以，仲裁庭基本上由一个来自房屋及地方政府部，而且理解和具备购屋相关纠纷知识的代表来主导，聆听购屋者和发展商的说法后，再判决。 “由于没有太多程序上的问题，仲裁庭提供比较简单、便宜和快速的方案给购屋者，以向房屋发展商索取赔偿或损失。”

须符合的条件
想通过仲裁庭讨公道，须符合以下条件：
1. 控诉申请在以下事项开始算起，少过12个月时间内提出：
●房屋竣工证书（CCC）或合格证书的发行日期。
●买卖协议（SPA）内所拟定的保修期（Defect Liability Period）的截止日期。
●其中一方终止买卖协议的日期，而这终止情况在房屋竣工证书或合格证书发行日期前发生。

2. 每项控诉的索赔额不超过5万令吉，除非：
●索赔人同意放弃其余的赔款。
●发展商以书面同意愿意透过仲裁庭解决问题。

仲裁庭权限
●权限 - 除了总索赔额超过5万令吉的案件（除非发展商同意），仲裁庭的审判权有其他限制，即不可以听审以下类型的案件：

1. 收回土地（recovery of land），或土地权。
2. 与这些争论相关的案件：遗属授权、商誉、任何诉讼产（chose in action），或者任何商业机密或其他知识产权。
3. 因个人受伤或死亡所引起的事故。

●追溯权利 - 尽管只在2002年底才成立，但根据房屋发展法令（HDA），这仲裁庭拥有追溯权利，审理在仲裁庭成立之前发生的案件。
陈佐彬说：“这表示，仲裁庭可以审理2002年12月1日之前签署买卖协议的案件，而这些案件也不需要符合上述的12个月限制。”

最高索偿额5万 逾者可民事追讨
陈佐彬说，如果超过12个月，就必须使用民事诉讼，因民事诉讼的时效期限是6个月（从问题发生日期开始计算）。他补充，仲裁庭只是购屋者提出控诉的其中一个管道。

同样地，如果索赔额超过5万令吉，购屋者就必须使用民事诉讼。
“或许，最高索赔额为5万令吉是仲裁庭的主要缺点，但在许多情况下，可索取更高赔额的案件，意味着相关房子的价格很高。”
“这表示该购屋者有经济能力聘请律师，透过民事诉讼来解决问题。因此，这类购屋者不受仲裁庭的索赔额限制所影响。”
与此同时，由于这仲裁庭的成立旨在保护购屋者，即购买房子供自己使用的人士，它可能不会审理购买房子作为投资用途的人士。

入禀流程手续
了解作为购屋者的权力后，购屋者也必须掌握仲裁的流程和手续，以便提出申诉。呈交文件后，仲裁庭将在1个月半至2个月时间内，通知索赔人听审的日期，也会给予后者两份Form 1。届时，索赔人必须在少过14天时间内，将其中一份Form 1交给相关的发展商。

至于发展商，若有意提出反诉或辩护，则可以在接获索赔人的Form 1之后的14天内，呈交Form 2（4份）和10令吉费用予该仲裁庭。 之后，索赔人同样也可透过呈交Form 3和另10令吉费用，对发展商反诉提出辩护。

60天内裁决
仲裁庭会在听审第一天开始计算的60天内作出裁决，它也可能做出以下任何或超过一项裁决：
●退还购屋者或任何其他人士已支付款额。
●一方面必须遵守买卖协议。
●以金钱来赔偿任何损失。
●相关合约被全面或部分地修改或取消。
●任何方面必须承担成本。
●每年支付不超过8%的利息额，除非有关方面用意其他方式。
●驳回索赔和起诉。

同时，仲裁庭所做出的所有裁决和商协解决结果：
1. 是对各相关方面的最终判决。
2. 都被视为推事法庭（Magistrate's Court）或地方法庭（Sessions Court）的庭令，因这案件或需按照法律来执法（仲裁庭秘书将呈交一份裁决复本给有司法权的法庭）。

无法和解才开庭
在听证日14天内，仲裁庭会发出 Form 4 通知书给索赔人和发展商，以通知听证会的日期、时间和地点。 陈佐彬指出，双方（索赔人和发展商）一定要出席听证会，如果未能出席，他们必须有过信件来授权一名代表出席听证会。
“双方皆不需要任何代表律师，但他们有权利提出证据、传召任何证人，或提供任何文件、记录或有必要的东西来证明各自的说法。

自行安排证人
“证人方面，由于仲裁庭并不是法庭，没有法庭的权利，所以不须透过文件来传召证人。索赔人和发展商可以自行安排有助提供证据的人士出席。”
据陈佐彬，在听证会上，仲裁庭最主要的目标就是让双方和解，进而会尝试达致双方都赞同的结果。 他举例说，一名购屋者因房子延期6个月交货而欲向发展商索取1万令吉赔偿额，在听证会上，仲裁庭主席会先询问发展商是否同意赔偿1万令吉。

“假如这发展商表示只愿赔偿5000令吉，仲裁庭主席会再询问索赔人是否同意，如果接受，问题便解决。但如果不愿接受，而要求8000令吉，主席会尝试询问发展商的意见，好让双方能够和解。”
他说，一旦聆听双方的意见但仍然无法和解，仲裁庭主席就会开始审问，要求双方做解释，再做最后的裁决。

不遵守裁决可被罚
不遵守裁决，有何结果？ 当然，发展商必须在仲裁庭主席指定的期间内，遵守和执行裁决；但如果发展商不遵守裁决，索赔人（购屋者）可向房屋及地方政府部的执法部（Enforcement Division）投诉。

陈佐彬说，房屋及地方政府部调查后，会采取以下行动：
1. 将有关的发展商列入黑名单（未来不会再批准该发展商的发展计划）。
2. 对相关发展商采取法律行动（如果有必要，视情况而定）。
一旦房屋及地方政府部采取法律行动，案件会交由检控单位（prosecution），以刑事案方式来处理，而刑事处罚方式包括：

●罚款不少过5000令吉，但不超过1万令吉；或
●监禁不超过2年（董事）；或
●两者兼施

如果是重犯，相关违反者将面对每日最高1000令吉的罚款，直至遵守判决为止。 此外，不遵守上述判决也将导致法庭采取行动，即暂停或吊销发展商的执照。

提控与注册程序
首先，索赔人必须提供以下资料和文件给仲裁庭：
●填妥的 Form 1（4份）
-如果房子是联名购买的，必须提供两者的姓名、身分证号码和签名。

●索赔书（Statement of Claim）
●买卖协议（SPA）
●发展商所提供的移交空置管理权（Delivery of Vacant Possession）函件（尤其对于索取延迟交货利息的购屋者）
●10令吉费用

立场稍微偏袒购屋者
或许是缺乏相关的知识，许多购屋者（特别是中低档房子的买家）在购买房子后面对问题时，都会因为害怕麻烦或胆怯，而没有采取行动。 但陈佐彬表示，无论任何仲裁庭都有一个共同的倾向，即协助弱势族群。他说，好比消费者仲裁庭会比较支持消费者，同样的，购屋者仲裁庭会稍微偏袒购屋者。

“因为这些仲裁庭成立的目的，就是保护买家，即消费者和购屋者。所以，仲裁庭会尽量协助和维护买家。”

他认为，即使没有知识，购屋者在遇到问题时，不妨尝试向仲裁庭了解和寻求协助，反正只需花费10令吉。
“这或许不能完全解决问题，但至少提供解决方向。买房子本来就是麻烦的开始，所以，不要害怕麻烦！”

只挑声誉好发展商
在仲裁庭和相关执法单位，最终可能无法达到最理想和圆满的结果之际，陈佐彬奉劝购屋者在选择和决定购买房屋之前，必须加倍谨慎。
他提醒众购屋者，在购买房子之前，有一个很重要的考量点，就是发展商的名声。

“有些时候，即使房价再贵一点也没关系，因为至少你了解有关发展商品牌及过去的记录。千万不要贪小便宜，因你很难猜测到最终会出现什么问题。”
他说，有责任感和声誉良好的发展商，为了确保未来继续顺利发展，不会允许其客户有投诉的机会。
他说，万一真的有问题出现，这些发展商也会立即设法解决。

“对于很多人，房子是人生中最大型的投资，购买房子因而是一个很重要的决定。当然，经济能力是最主要的考量因素，但有必要具备正确的思维，免得最终面对问题时，必须浪费更多的金钱和时间。”

3年未建竣才可诉发展商
案例1
购买一间公寓单位，兴建至竣工交货期是3年。如果在一年后发现这公寓的工程停工，可以向购屋者仲裁庭投诉和求助吗？

答：不可以，只有3年后才可以起诉相关的发展商；因理论上，在这3年时间内，这公寓仍不算停工，发展商可选择在期限的最后几个月快马加鞭地建成这公寓。
如果3年后这公寓的建筑工程还是没有进展，购屋者可以在3年期限截止日期开始计算的12个月内，向仲裁庭起诉发展商。

工程延迟可索赔
案例2
房子延迟交货，向购屋者仲裁庭求助时，应该向发展商索取多少赔偿金？

答：假如购屋者在交货截止日期的3个月后向仲裁庭求助，他可以要求索取这3个月的赔偿金，然后保留索取之后延迟交货期限赔偿金的权利。

租户不愿搬迁不受理
案例3
透过二手市场或拍卖购买的房子，接手后，房子内的租户不愿搬迁，可否向购屋者仲裁庭求助？

答：由于这是收回土地（recovery of land）的一部分，即仲裁庭权利之外的情况，因而不能向仲裁庭求助。
这是因为，收回房舍令属于法庭的命令，仲裁庭并没有这权利；因此，这情况需要透过民事诉讼来解决。

购屋者仲裁庭的联络方式 Tribunal For Home Buyers Claims
Ministry Of Housing & Local Government,
Level 2, Block B South,
Pusat Bandar Damansara,
50782 Kuala Lumpur.

电话： 03-2092 4488/ 03-2099 8389 / 03-2099 8402
传真： 03-2093 4776
网站： www.kpkt.gov.my
电邮： tribunal@kpkt.gov.my
报道：沈素蕾

http://www.nanyang.com.my/node/372494?tid=688