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(BUY, S$1.54, TP S$1.79)

Bedok Point (BP) acquisition. Frasers Centrepoint Trust (FCT) announced that it has entered

into a conditional sale and purchase agreement to acquire BP for a purchase consideration of

S$127m (S$1,568 psf). Based on average passing rent of S$11 psf pm, which was mentioned by

Frasers Centrepoint during the official opening of BP in Apr 2011, the implied cap rate of this

acquisition is ~5.75%, in-line with current market cap rates of retail malls. Currently, the

management still has not decided on optimal equity/debt mix to fund the acquisition. Assuming

an equity/debt funding of 40%/60%, and completion of acquisition in end Aug 2011, we adjusted

our FY11-12 DPU by -4.9-+2.6% respectively. Consequently, our TP is raised to S$1.79 based

on DDM (COE: 8.8%; TGR: 2.0%). Maintain BUY.

Within 5km of Bedok MRT. Situated right across the Bedok MRT station, Bedok Point is

strategically located at Bedok and has a population catchment size of 295k. The latest

acquisition will add 81k sqft of NLA to FCT’s portfolio (~10% of FCT’s Singapore portfolio NLA).

Over 40% of BP’s NLA is attributable to food and beverage business (F&B). Separately, all level

1 cafes and restaurants are opened past midnight daily. Given the lack of enclosed shopping

malls and hangout areas in Bedok at night, we believe BP will continue to draw healthy flow of

crowds living in the area. Since its soft opening in Dec 2010, BP has drawn over 900k

shoppers/mth.

Top pick within S-REIT with DPU growth in FY12 expected at 29%. As greater level of AEI

completion is achieved at Causeway Point (CWP), we expect FCT to benefit greatly from rising

occupancy and higher average passing rent at CWP. Coupled with the latest BP acquisition as

well as healthy rental reversion at FCT’s other malls, we believe FCT can achieve a DPU growth

rate of 29% to 9.9S¢ in FY12. At its current price, FCT is trading at a undemanding FY12 spread

of 4.0% vs its pre-crisis mean spread of 1.8%. Given the strong growth profile and relatively

cheap valuation, FCT remains our top pick within the S-REIT space.

人人都想居者有其屋，但购买房屋并非一般消费那么简单，付了钱就马上拿到成品。尤其我国一般是采用先售后建的模式，让购屋者在房屋建竣前后，面临各种潜在的风险。
例如发展商延迟竣工、房屋计划最终被搁置、建竣房子一迁入就一堆问题…等等都不再是新鲜事。不幸遇上这类问题，购屋者未必需要花大笔钱请律师，反而可以自行入禀购屋者仲裁庭仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）。

对很多人来说，购买房子是一生中最大的消费，而且必须承担数十年的贷款供期和利息开销…。一旦不幸地碰上不负责任的发展商，购屋者可能面对各种不利问题或麻烦，最可怕的就是房屋计划被搁置。许多人却因经济能力有限，无法委任代表律师，又不知道该向谁求助，只好默默地等待发展商的好消息。但其实，本地设有一个专门为这些购屋者“主持公道”的管道，那就是房屋及地方政府部旗下的购屋者仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）。
成立于2002年12月1日的购屋者仲裁庭（以下简称仲裁庭），顾名思义，就是提供给购买住宅产业的买家使用的仲裁庭，而非购买其他类型产业的买家。

不需要代表律师
而所谓“购屋者”，除了直接向发展商购买房子的买家，也包括向第一买家购买房子的买家（即第一买家在保修期期间便脱售给第二买家，因此，后者面对的房子相关问题时，是向发展商查询和追究）。

创办亿达法务办事处（Chur Associates）的陈佐彬律师说，买家所购买的产业，一定要是住宅产业，并且是向一个有执照及在房屋发展法令管制下的房屋发展商购买。
他解释，如果发展商没有执照，这将属于刑事案，或者民事诉讼，纠纷因而无法透过这仲裁庭解决。“而所谓仲裁庭，就是所有程序和法律形式都比较轻松，不需要太拘谨，没有很多技术上的问题，而且重点是…不需要代表律师。”

所以，仲裁庭基本上由一个来自房屋及地方政府部，而且理解和具备购屋相关纠纷知识的代表来主导，聆听购屋者和发展商的说法后，再判决。 “由于没有太多程序上的问题，仲裁庭提供比较简单、便宜和快速的方案给购屋者，以向房屋发展商索取赔偿或损失。”

须符合的条件
想通过仲裁庭讨公道，须符合以下条件：
1. 控诉申请在以下事项开始算起，少过12个月时间内提出：
●房屋竣工证书（CCC）或合格证书的发行日期。
●买卖协议（SPA）内所拟定的保修期（Defect Liability Period）的截止日期。
●其中一方终止买卖协议的日期，而这终止情况在房屋竣工证书或合格证书发行日期前发生。

2. 每项控诉的索赔额不超过5万令吉，除非：
●索赔人同意放弃其余的赔款。
●发展商以书面同意愿意透过仲裁庭解决问题。

仲裁庭权限
●权限 - 除了总索赔额超过5万令吉的案件（除非发展商同意），仲裁庭的审判权有其他限制，即不可以听审以下类型的案件：

1. 收回土地（recovery of land），或土地权。
2. 与这些争论相关的案件：遗属授权、商誉、任何诉讼产（chose in action），或者任何商业机密或其他知识产权。
3. 因个人受伤或死亡所引起的事故。

●追溯权利 - 尽管只在2002年底才成立，但根据房屋发展法令（HDA），这仲裁庭拥有追溯权利，审理在仲裁庭成立之前发生的案件。
陈佐彬说：“这表示，仲裁庭可以审理2002年12月1日之前签署买卖协议的案件，而这些案件也不需要符合上述的12个月限制。”

最高索偿额5万逾者可民事追讨
陈佐彬说，如果超过12个月，就必须使用民事诉讼，因民事诉讼的时效期限是6个月（从问题发生日期开始计算）。他补充，仲裁庭只是购屋者提出控诉的其中一个管道。

同样地，如果索赔额超过5万令吉，购屋者就必须使用民事诉讼。
“或许，最高索赔额为5万令吉是仲裁庭的主要缺点，但在许多情况下，可索取更高赔额的案件，意味着相关房子的价格很高。”
“这表示该购屋者有经济能力聘请律师，透过民事诉讼来解决问题。因此，这类购屋者不受仲裁庭的索赔额限制所影响。”
与此同时，由于这仲裁庭的成立旨在保护购屋者，即购买房子供自己使用的人士，它可能不会审理购买房子作为投资用途的人士。

入禀流程手续
了解作为购屋者的权力后，购屋者也必须掌握仲裁的流程和手续，以便提出申诉。呈交文件后，仲裁庭将在1个月半至2个月时间内，通知索赔人听审的日期，也会给予后者两份Form 1。届时，索赔人必须在少过14天时间内，将其中一份Form 1交给相关的发展商。

至于发展商，若有意提出反诉或辩护，则可以在接获索赔人的Form 1之后的14天内，呈交Form 2（4份）和10令吉费用予该仲裁庭。之后，索赔人同样也可透过呈交Form 3和另10令吉费用，对发展商反诉提出辩护。

60天内裁决
仲裁庭会在听审第一天开始计算的60天内作出裁决，它也可能做出以下任何或超过一项裁决：
●退还购屋者或任何其他人士已支付款额。
●一方面必须遵守买卖协议。
●以金钱来赔偿任何损失。
●相关合约被全面或部分地修改或取消。
●任何方面必须承担成本。
●每年支付不超过8%的利息额，除非有关方面用意其他方式。
●驳回索赔和起诉。

同时，仲裁庭所做出的所有裁决和商协解决结果：
1. 是对各相关方面的最终判决。
2. 都被视为推事法庭（Magistrate's Court）或地方法庭（Sessions Court）的庭令，因这案件或需按照法律来执法（仲裁庭秘书将呈交一份裁决复本给有司法权的法庭）。

无法和解才开庭
在听证日14天内，仲裁庭会发出 Form 4 通知书给索赔人和发展商，以通知听证会的日期、时间和地点。陈佐彬指出，双方（索赔人和发展商）一定要出席听证会，如果未能出席，他们必须有过信件来授权一名代表出席听证会。
“双方皆不需要任何代表律师，但他们有权利提出证据、传召任何证人，或提供任何文件、记录或有必要的东西来证明各自的说法。

自行安排证人
“证人方面，由于仲裁庭并不是法庭，没有法庭的权利，所以不须透过文件来传召证人。索赔人和发展商可以自行安排有助提供证据的人士出席。”
据陈佐彬，在听证会上，仲裁庭最主要的目标就是让双方和解，进而会尝试达致双方都赞同的结果。他举例说，一名购屋者因房子延期6个月交货而欲向发展商索取1万令吉赔偿额，在听证会上，仲裁庭主席会先询问发展商是否同意赔偿1万令吉。

“假如这发展商表示只愿赔偿5000令吉，仲裁庭主席会再询问索赔人是否同意，如果接受，问题便解决。但如果不愿接受，而要求8000令吉，主席会尝试询问发展商的意见，好让双方能够和解。”
他说，一旦聆听双方的意见但仍然无法和解，仲裁庭主席就会开始审问，要求双方做解释，再做最后的裁决。

不遵守裁决可被罚
不遵守裁决，有何结果？当然，发展商必须在仲裁庭主席指定的期间内，遵守和执行裁决；但如果发展商不遵守裁决，索赔人（购屋者）可向房屋及地方政府部的执法部（Enforcement Division）投诉。

陈佐彬说，房屋及地方政府部调查后，会采取以下行动：
1. 将有关的发展商列入黑名单（未来不会再批准该发展商的发展计划）。
2. 对相关发展商采取法律行动（如果有必要，视情况而定）。
一旦房屋及地方政府部采取法律行动，案件会交由检控单位（prosecution），以刑事案方式来处理，而刑事处罚方式包括：

●罚款不少过5000令吉，但不超过1万令吉；或
●监禁不超过2年（董事）；或
●两者兼施

如果是重犯，相关违反者将面对每日最高1000令吉的罚款，直至遵守判决为止。此外，不遵守上述判决也将导致法庭采取行动，即暂停或吊销发展商的执照。

提控与注册程序
首先，索赔人必须提供以下资料和文件给仲裁庭：
●填妥的 Form 1（4份）
-如果房子是联名购买的，必须提供两者的姓名、身分证号码和签名。

●索赔书（Statement of Claim）
●买卖协议（SPA）
●发展商所提供的移交空置管理权（Delivery of Vacant Possession）函件（尤其对于索取延迟交货利息的购屋者）
●10令吉费用

立场稍微偏袒购屋者
或许是缺乏相关的知识，许多购屋者（特别是中低档房子的买家）在购买房子后面对问题时，都会因为害怕麻烦或胆怯，而没有采取行动。但陈佐彬表示，无论任何仲裁庭都有一个共同的倾向，即协助弱势族群。他说，好比消费者仲裁庭会比较支持消费者，同样的，购屋者仲裁庭会稍微偏袒购屋者。

“因为这些仲裁庭成立的目的，就是保护买家，即消费者和购屋者。所以，仲裁庭会尽量协助和维护买家。”

他认为，即使没有知识，购屋者在遇到问题时，不妨尝试向仲裁庭了解和寻求协助，反正只需花费10令吉。
“这或许不能完全解决问题，但至少提供解决方向。买房子本来就是麻烦的开始，所以，不要害怕麻烦！”

只挑声誉好发展商
在仲裁庭和相关执法单位，最终可能无法达到最理想和圆满的结果之际，陈佐彬奉劝购屋者在选择和决定购买房屋之前，必须加倍谨慎。
他提醒众购屋者，在购买房子之前，有一个很重要的考量点，就是发展商的名声。

“有些时候，即使房价再贵一点也没关系，因为至少你了解有关发展商品牌及过去的记录。千万不要贪小便宜，因你很难猜测到最终会出现什么问题。”
他说，有责任感和声誉良好的发展商，为了确保未来继续顺利发展，不会允许其客户有投诉的机会。
他说，万一真的有问题出现，这些发展商也会立即设法解决。

“对于很多人，房子是人生中最大型的投资，购买房子因而是一个很重要的决定。当然，经济能力是最主要的考量因素，但有必要具备正确的思维，免得最终面对问题时，必须浪费更多的金钱和时间。”

3年未建竣才可诉发展商
案例1
购买一间公寓单位，兴建至竣工交货期是3年。如果在一年后发现这公寓的工程停工，可以向购屋者仲裁庭投诉和求助吗？

答：不可以，只有3年后才可以起诉相关的发展商；因理论上，在这3年时间内，这公寓仍不算停工，发展商可选择在期限的最后几个月快马加鞭地建成这公寓。
如果3年后这公寓的建筑工程还是没有进展，购屋者可以在3年期限截止日期开始计算的12个月内，向仲裁庭起诉发展商。

工程延迟可索赔
案例2
房子延迟交货，向购屋者仲裁庭求助时，应该向发展商索取多少赔偿金？

答：假如购屋者在交货截止日期的3个月后向仲裁庭求助，他可以要求索取这3个月的赔偿金，然后保留索取之后延迟交货期限赔偿金的权利。

租户不愿搬迁不受理
案例3
透过二手市场或拍卖购买的房子，接手后，房子内的租户不愿搬迁，可否向购屋者仲裁庭求助？

答：由于这是收回土地（recovery of land）的一部分，即仲裁庭权利之外的情况，因而不能向仲裁庭求助。
这是因为，收回房舍令属于法庭的命令，仲裁庭并没有这权利；因此，这情况需要透过民事诉讼来解决。

购屋者仲裁庭的联络方式 Tribunal For Home Buyers Claims
Ministry Of Housing & Local Government,
Level 2, Block B South,
Pusat Bandar Damansara,
50782 Kuala Lumpur.

电话： 03-2092 4488/ 03-2099 8389 / 03-2099 8402
传真： 03-2093 4776
网站： www.kpkt.gov.my
电邮： tribunal@kpkt.gov.my
报道：沈素蕾

http://www.nanyang.com.my/node/372494?tid=688

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Monday, 1 August 2011

Lian Beng Group: Record earnings (DMG)

Frasers Centrepoint Trust: Here comes Bedok Point (DMG)

Sunday, 31 July 2011

买屋遇不平，找仲裁庭

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