续租约起争论如何解决？

笔者谈了很多如何鉴选一位好的租户，如何防止租户耍赖欺骗，讲尽了租户的不是。

最后也得告诉亲爱的房东，很多业主会沦为穷房东、房子租不出去，主宾关系闹僵，还得怪业主无知、自大或吝啬。

好的租户也会有一定的妥协底线，但市场有波动，租金有起落，房东当然要争取最高的租金。

但当时的“最高”不一定是比现有的租金“更高”。

笔者在这里不得不向无知房东传达正确的租赁方式与策略。

房东必须掌握租金市场，了解租户动向，才能包赢，或者说双赢。

调整租金应低于市价

租约上的条例有特别规定，房东在续约时调整租金的方式，然而，若房东与租户无法达致协议，房东必须能够给予合理的实证，包括专业人士的估价报告来支持提起租金的要求。

对于长期的好租户，房东必须了解续约之下，租户等于租上一个旧房子，不能以全新房子的租金比较。

更何况续约之下，房东节省了替代租户的中介费、维修与装修费，以及物业空置风险。

因此，若有必要调整租金，应定于市价以下是最理想的。

当然，租户搬迁到其他地方也是一项时间与经济负担，房东也可捉住租户心理，争取到一个理想的租金。

贪婪房东逼走好租户

笔者相信好房东是拥有好租户的其中一个基本因素，至少坏房东不会有好租户，这里举个续约租金调整的例子供房东们参考：

笔者的一位好友义明在旧巴生路租了一间公寓，房东是一位上市公司老板，也是义明的好朋友，其他同样单位都以1200令吉租出，义明却以2000令吉租下。

原因是他不想对朋友太计较，也不好意思与房东朋友的太太争辩市价，到底房东都把自己的产业看得最好最高，二来是该单位的装潢比其他单位来得高尚美观，只要住得 舒服贵一点
也算了。然而，住下去才发觉很多问题，自来水两年来不时污浊泥黄、垃圾臭味两年来夜夜飘香、楼下卡拉OK噪音不断、电梯不时故障、管理层其差……

投诉无门，将不满忍了下来，岂知在约满时谈续约时，他还以为可以要求减租10％，反而被房东太太要求起租10％。

无可奈何下，他唯有匆匆搬家，房东失去一位好租户，有关单位之后空置超过一年都租不出去。

公正与冷静看待

一些不愉快的意外发生，都在双方意料与控制之外，房东应该理智和理性的处理有关问题。

事实上，这一类事件是最容易引起争执的起源。

譬如，管理公司的一些疏忽导致租户的不便或亏损，而房东认为缴交管理费，就是聘请管理层来保障住户的安全与居住环境舒适。

一些租户无法区分房东与管理层的责任，在这种情况下，房东应该冷静和理智的向租户解释，免却引起争辨，严重破坏双方关系。

确保购买盗窃保险

一般房东都会为本身物业购买水火保险，但却忽略为屋内电器、家具、设备等等投保，包括盗窃或毁坏保险等。

万一发生爆窃案，屋内电器、家具、设备被盗走或破坏，房东与租户将为责任问题闹得脸红耳赤。

房东通常会认为租户应该负起全责，租户则会驳斥这种事件不在他的控制能力范围内而拒绝赔偿。

或者房东对事件质疑，也有可能双方对于损失和赔偿数额有分歧，包括财物折旧价值争拗，这会引发冲突，破坏宾主良好关系。

租户或可索赔

相反的，在某一些情况之下，租户也有可能向房东索取赔偿。

租户可用房东疏于保安问题或房子结构没有达到安全标准，而要求房东为他的私人财物损失赔偿。

若有购置保险，同样的，一切调查和赔偿数额皆由保险公司负责。


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