解决租户纷争别有一套

当房东是一门轻松快乐的工作，有钱买屋本来就应该享受休闲，但往往房东与租户之间的摩擦会构成很多不愉快的场面。

纠纷可大可小，房东要是能熟练处理，可将损失减到最低，可以将心情培养得更好。

房东都以为出租房子再简单不过，即是我租你房子，你给我租金；事实上，租赁过程中会出现诸多因意见相左而争执的情况。

一个好房东无可避免要面对解决租赁上的问题，如何妥善处理问题，是房东的责任与工作。

在房地产这行业20年来，最棘手的工作就是要面对租户与业主在正式合约还没签署之前发生的争执，导致租赁合约告吹。

我手上目前就有两个火辣辣的个案就快闹上了法庭，笔者被夹在中间，设法解决公婆各有理的索偿纷争。

不了解临时合约

事实上这问题不难解决，问题的关键在于有关方面对临时合约不了解，不愿意了解或毁约而酿成不快。

这篇文章将详细解析，以免各位在不了解本身的权益下，让为了“人争一口气”耽误了成为快乐富房东的大计。

产业的买卖租赁靠的是一张白纸黑字、一分合同，彼此之间对口头承诺，临时合约等的了解，诠释与守约是绝对的重要。

在事件出现变卦时，准租户只给了一个月的订金（头期钱），双方也只签署了一分临时合约，或称租赁意愿书（Letter of Intent to Rent）。

在双方签署正式租约之前，还有很多的条款必须在双方同意下列出，而这段期间就有可能出现争执。

通过第三者招租减低摩擦

一般临时租约甚至注明SUBJECT TO CONTRACT，即租约的有效性有赖于正式合约的签署。

由第三者招租免麻烦

当双方关系闹僵时，有意取消的一方就借此争辩在正式合约还没签署之前，双方还没有合约的约束；而坚持合约有效的一方则认为，临时合约只是必须将有关同意的条件更详细的，更正式的列出于标准租约。

在回答以上的难题之前，我要先奉劝业主们，务必通过第三者招租，这可避免或至少减低不必要的麻烦与损失。当然，我指的是合法的注册产业经纪公司。

经纪公司在财政部的监督下设有客户户头（Client Account），是为利益相关人（Stakeholder）之功能，在双方针对一些谈判坚持不下时发挥它的效用。

临时合约下征收的定金将在双方同意之下，或在某一方面违反临时合约的条例，或在法律程序下判定那一方面的拥有权下，呈交给有关方面。超过这个数目的赔偿，就只能通过法庭的裁决来获取。

另一方面，经纪公司也拥有“专业赔偿保险”，来面对客户损失的赔偿诉讼。

临时合约事实上具有绝对的法律功效，并不是所有的租赁交易都必须拥有标准合约才能进行。

口头承诺也有约束力

所谓的标准合约或 Properly documented是比较详细，容易明白以及能够减少争执。

但合约也可能是口头承诺，可能是简单的一张白纸，但它一样有法律的约束力量。

在临时合约下，任何增加的条例都必须是合理的，任何一方都不可提出不合理的条例，借此取消合约或要求赔偿。

业主必须租给准租户，准租户也得在预定时间内缴交所有的按柜金、签署正式租约，并接收有关房屋，否则将会丧失订金，并失去租户的权力。

任何争执导致租期拖延，必须裁定该要求或条例是否合理。

举个例子，某个租户因为在下了订金之后又找到了更适合的地点，或更便宜的房子，为了要取消租约索回订金，而要求房东拆除一些装潢或移出家具，或要求增加一些设施、电器等。

这都是不应该受到处理的，因为若临时合约没有特别注明有关要求，则租户已经被假定接受所看过，检查过的房子是“被接受的条件”。

这当然不包括房子在检查过后的损坏，又或影响到安全居住的结构问题。

不合理要求等同违约

若房东后悔出租，有意毁约而提出更苛刻的条件，譬如加租，或要求租户预先缴交数个月的租金，或无理限制其用途、装修等，都可视为违反租约的行为。

这么一来，租户可绝对的争取到该产业的使用权，并要求因拖延所造成一切损失的赔偿。

总而言之，任何拖延、争执或悔约发生在签署临时合约之后都是不理智的，理性的看待条例的修改与要求，而达到双嬴的局面，应是各方面的所愿。


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