Sunday, 4 September 2011

恶客户好租户 中止租约须情理兼顾

当房东这门生意最难过的是被迫中止租约、半途驱逐租户,更无奈的就是租户自行中止租约或弃屋而逃。

虽然这是房东不愿看到的局面,但一般上,这种事情的发生都不在我们的控制的范围之内;因此,了解规范的中止或驱逐程序是非常重要的。

租户若是在约满时更新合约继续住下去,对房东而言绝对是好事,这不但节省大笔费用,更省略了时间与麻烦。

或者,负责任的租户迁出前将您的产业原状归还,让您在最短的时间内找到另一位好租户,则是投资这门生意期望的一条康庄大道。

万一遇到一些不负责任或生活遭遇不幸的租户,突然半途失踪或在不得已下要求中止租约,房东应该情理兼顾,谨慎处理,千万别让自己愁眉苦脸,或让是非缠身,到底作房东的第一目的,是要做一个快乐的富房东。

中止或终止有差异

合约被中止,这不过是房东这门生意必须面对的一个普通问题,真正的问题是,房东是否有足够智慧应付,而基本原则是房东的利益必须受到捍卫。

中止(Break off )或 ( Discontinue )与 终止 ( Terminated ),在法律上与房东的利益有巨大差异与意义。

首先,让我们了解一项租约中最具争议性,却常受房东忽略的重要条款:合约中止条件。

这大概可分为三种方式签署:

固定租期(死租约):

双方绝对的遵守及履行租期,屋主绝对不能在租期内收回该产业,租户也不能半途搬迁,即使逼不得已非走不可,也得付期内剩余租金。

租金补偿双方可同意在允许的情况下,给予对方限定时间的通知,并作出预定数目赔偿(一般为2到3个月的月租),即可中止合约。

按道理说,这项条约一般是双向(Mutual)、平等、相等的条例,但一些特别产业或特别情况下,也有单方面中止或赔偿条例。

特别协议即在预先同意的一些情况下,允许租户中止合约。

这项“特权”一般是房东给予租户优惠,其中包括外国侨民条款(Expatriate Clause),允许在我国工作的外国人在至少租用一年之后,若因签证或调职必须离开该州或该区域,则被允许中止租约。

租约遭中止 手续没办妥 房东勿强行开锁入屋

租户若根据合约中止租约,房东可算是不幸中的大幸,即使有损失也须承担。

但房东最头痛的莫过于在不知情的情况下租约被中止,如租户漏夜搬迁等,房东因此也只能付诸法律行动,但千万不可在手续没办妥之前,强行开锁入屋而面控“非法私闯民宅”,得不偿失。

勿撤销索偿权力

万一租户真的有苦衷,生活濒临绝境,屋主应当理智处理,速战速决,取回房子的控制权,给租户一条生路,但不要撤销索偿的权力。

另一方面,租约也可能赋予单方面解除合约,即“终止”租约的权力。租约通常会列出有关终止租约的情况与条件。

租户一般只在该建筑物不能安全使用或出现状况下,才可行使终止条款,比如房子遭遇火灾、水患,而房东不能在短期内恢复可租用的情况下,租户即可终止其合约。

一般租约赋予房东中止租约权力:

1.租户经常拖欠租金
2.毁约,租户不遵守合约规则
3.租户被判入穷籍
4.火灾或伤亡造成房屋毁坏,并且不适宜居住

3条件可终止租户租约

在租约中的一些条例对房东比较有利,房东被赋予在以下几种情况之下解约的权力,即终止租户的租约:

1.租户违反租约的条款与协议,这包括非法使用该产业、不根据合约支付租金、破坏房屋的结构等。
2.租户被宣判为破产者。
3.特别情况如该房子被政府强制性征用,建筑物或区域土质被认定不适安全居住,或任何合约给予的解约权力。
特别要强调房东解约特权在商业租赁相当的普遍,其中购物广场租户就得面对这项条款,即生意额不能符合业主的基本要求,业主有权解约。

http://www.nanyang.com/node/380388?tid=691

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