Now you and I can also be an independent power producer

Households as clean, sustainable electricity producers?

In the mid-1990s, there were only “big” boys in electricity generation such as YTL Corp, Genting Sanyen and Malakoff. They were popularly known as Independent Power producers' or IPPs and were looked upon with envy as it was alleged that they were making big bucks because of relatively high rates they received from TNB.

Fast forward 15 years. Now you and I can also be an IPP (the term “clean and sustainable electricity producer” is preferred) albeit a very much smaller one but with a difference.

Any owner of a link, semi-detached or bungalow house can now be, subject to approval, a small clean and sustainable energy producer by generating green electricity (as opposed to fossil-fuelled electricity by the big IPPs) and distribution licensee (such as TNB) is obliged to purchase it. What all this means is that if you have a solar photovoltaic (PV) generator at home, you can apply to connect this generator to the grid, and get paid for selling the electricity generated to TNB over the next 21 years.

Solar energy is clean, environmentally friendly and has zero emissions. There is no depletion of natural resources and it is one of the fastest growing energy sources in the world.

And yes the rates are very attractive for generating electricity using solar photovoltaic (PV) technology; it is about four times the normal domestic TNB electricity rates (at RM0.40 per kWh). All you have to do is simply to apply and obtain a feed-in approval from the newly-established Sustainable Energy Development Authority Malaysia (Seda Malaysia), sign a renewable energy power purchase agreement (REPPA) with TNB and install the solar PV system on your rooftop.

On the average, the bungalow is able to produce about 1,000 kWh of electricity per month (based on 10kW installed PV capacity). Given this, the owner may earn about RM1,200 per month (based on FiT rate RM1.20 per kWh if the PV system is commissioned by 2012) and recoup his investment within eight to nine years. The earnings may be even higher if the house owner meets other bonus criteria such as installing as a building-integrated PV system. The current cost of 1 kW solar PV system ranges from RM12,000 to RM14,000.

The interesting thing is that for your average household needs, you purchase the electricity from TNB at between RM0.33 to 42.6 per kWh but when you produce the clean electricity, you can sell it at between RM1.20 to RM1.70 per kWh depending on the installed capacity and the qualifying bonus criteria for solar PV.

The longer the sun shines, the more one can “export” electricity to the national grid during daylight hours (when power is urgently needed) and earn income. The downside and risk is that during cloudy days, the income can be reduced significantly when the sun is not shining. If you apply now, you can lock in these premium rates for the next 21 years!

Unlike the huge IPPs which use natural gas or coal as feedstock to generate electricity, the household does not need to pay for any raw material or fuel because sunshine is free. For as long as the sun is shining, the solar PV panels will generate electricity. Another advantage of solar power is that no extra space is required because the panels can be installed on the rooftop. (Suddenly rooftops have income potential. Many factory owners are now contemplating installing solar PV panels on their rooftop to earn extra revenue while others are approaching factory owners to rent them their roofs.)

On Dec 1 2011, Seda Malaysia invited the public including households, small and not-so-big IPPs (maximum size is 30 MW but only 5 MWp rated capacity for solar PV) to apply and book the amount of green electricity they intended to produce to sell it to the distribution licensee. There are fixed quotas for each of the four renewable energy sources namely biomass (including solid waste), biogas (including landfill), small hydro and solar PV. There was overwhelming response to solar PV especially for the non-individuals.

The good news is that bookings are still open for individuals and households intending to install solar PV systems as there is still available capacity for this category. As at Dec 7, Seda reported that the total unfulfilled quota for solar PV is 6,650 kW; 1,650 kW to be commissioned by the first half 2013, 2500 kW each for second half of 2013 and first half of 2014.

Translating these figures into households, it would mean that about 665 bungalow owners can avail themselves to the remaining capacity (assuming their average capacity is 10 kW). If all of the remaining capacity is taken up by semi-detached owners, the number will increase to 1,330 assuming their installed PV capacity is 5 kW. The figure for typical link houses, assuming an installed capacity of 3 kW, is 2,217 households.

The price guarantee for 21 years has been made possible by the Feed-in Tariff (FiT) scheme implemented by Seda Malaysia. This scheme will be financed by the newly-established Renewable Energy (RE) Fund, to which all electricity users (except for those domestic customers consuming less than 300 kWh per month) will be required to contribute an additional 1% of their electricity bill.

House-owners who do not participate in solar PV electricity generation should not begrudge the payment of the additional 1%. Instead they should view it as one of their contributions to a cleaner and healthier environment. This is their social contribution for cleaner air. The public and community must also share in undertaking this heavy responsibility with the Government.

Dr Pola Singh is a board member of the Sustainable Energy Development Authority (Seda), Malaysia. The views expressed are his own. The public can apply for the feed-in approval via efit.seda.gov.my and more information can be obtained from Seda's official portal at www.seda.gov.my

http://biz.thestar.com.my/news/story.asp?file=/2011/12/13/business/10081546&sec=business

续租约起争论如何解决？

笔者谈了很多如何鉴选一位好的租户，如何防止租户耍赖欺骗，讲尽了租户的不是。

最后也得告诉亲爱的房东，很多业主会沦为穷房东、房子租不出去，主宾关系闹僵，还得怪业主无知、自大或吝啬。

好的租户也会有一定的妥协底线，但市场有波动，租金有起落，房东当然要争取最高的租金。

但当时的“最高”不一定是比现有的租金“更高”。

笔者在这里不得不向无知房东传达正确的租赁方式与策略。

房东必须掌握租金市场，了解租户动向，才能包赢，或者说双赢。

调整租金应低于市价

租约上的条例有特别规定，房东在续约时调整租金的方式，然而，若房东与租户无法达致协议，房东必须能够给予合理的实证，包括专业人士的估价报告来支持提起租金的要求。

对于长期的好租户，房东必须了解续约之下，租户等于租上一个旧房子，不能以全新房子的租金比较。

更何况续约之下，房东节省了替代租户的中介费、维修与装修费，以及物业空置风险。

因此，若有必要调整租金，应定于市价以下是最理想的。

当然，租户搬迁到其他地方也是一项时间与经济负担，房东也可捉住租户心理，争取到一个理想的租金。

贪婪房东逼走好租户

笔者相信好房东是拥有好租户的其中一个基本因素，至少坏房东不会有好租户，这里举个续约租金调整的例子供房东们参考：

笔者的一位好友义明在旧巴生路租了一间公寓，房东是一位上市公司老板，也是义明的好朋友，其他同样单位都以1200令吉租出，义明却以2000令吉租下。

原因是他不想对朋友太计较，也不好意思与房东朋友的太太争辩市价，到底房东都把自己的产业看得最好最高，二来是该单位的装潢比其他单位来得高尚美观，只要住得 舒服贵一点
也算了。然而，住下去才发觉很多问题，自来水两年来不时污浊泥黄、垃圾臭味两年来夜夜飘香、楼下卡拉OK噪音不断、电梯不时故障、管理层其差……

投诉无门，将不满忍了下来，岂知在约满时谈续约时，他还以为可以要求减租10％，反而被房东太太要求起租10％。

无可奈何下，他唯有匆匆搬家，房东失去一位好租户，有关单位之后空置超过一年都租不出去。

公正与冷静看待

一些不愉快的意外发生，都在双方意料与控制之外，房东应该理智和理性的处理有关问题。

事实上，这一类事件是最容易引起争执的起源。

譬如，管理公司的一些疏忽导致租户的不便或亏损，而房东认为缴交管理费，就是聘请管理层来保障住户的安全与居住环境舒适。

一些租户无法区分房东与管理层的责任，在这种情况下，房东应该冷静和理智的向租户解释，免却引起争辨，严重破坏双方关系。

确保购买盗窃保险

一般房东都会为本身物业购买水火保险，但却忽略为屋内电器、家具、设备等等投保，包括盗窃或毁坏保险等。

万一发生爆窃案，屋内电器、家具、设备被盗走或破坏，房东与租户将为责任问题闹得脸红耳赤。

房东通常会认为租户应该负起全责，租户则会驳斥这种事件不在他的控制能力范围内而拒绝赔偿。

或者房东对事件质疑，也有可能双方对于损失和赔偿数额有分歧，包括财物折旧价值争拗，这会引发冲突，破坏宾主良好关系。

租户或可索赔

相反的，在某一些情况之下，租户也有可能向房东索取赔偿。

租户可用房东疏于保安问题或房子结构没有达到安全标准，而要求房东为他的私人财物损失赔偿。

若有购置保险，同样的，一切调查和赔偿数额皆由保险公司负责。


http://www.nanyang.com.my/node/388704?tid=691

解决租户纷争别有一套

当房东是一门轻松快乐的工作，有钱买屋本来就应该享受休闲，但往往房东与租户之间的摩擦会构成很多不愉快的场面。

纠纷可大可小，房东要是能熟练处理，可将损失减到最低，可以将心情培养得更好。

房东都以为出租房子再简单不过，即是我租你房子，你给我租金；事实上，租赁过程中会出现诸多因意见相左而争执的情况。

一个好房东无可避免要面对解决租赁上的问题，如何妥善处理问题，是房东的责任与工作。

在房地产这行业20年来，最棘手的工作就是要面对租户与业主在正式合约还没签署之前发生的争执，导致租赁合约告吹。

我手上目前就有两个火辣辣的个案就快闹上了法庭，笔者被夹在中间，设法解决公婆各有理的索偿纷争。

不了解临时合约

事实上这问题不难解决，问题的关键在于有关方面对临时合约不了解，不愿意了解或毁约而酿成不快。

这篇文章将详细解析，以免各位在不了解本身的权益下，让为了“人争一口气”耽误了成为快乐富房东的大计。

产业的买卖租赁靠的是一张白纸黑字、一分合同，彼此之间对口头承诺，临时合约等的了解，诠释与守约是绝对的重要。

在事件出现变卦时，准租户只给了一个月的订金（头期钱），双方也只签署了一分临时合约，或称租赁意愿书（Letter of Intent to Rent）。

在双方签署正式租约之前，还有很多的条款必须在双方同意下列出，而这段期间就有可能出现争执。

通过第三者招租减低摩擦

一般临时租约甚至注明SUBJECT TO CONTRACT，即租约的有效性有赖于正式合约的签署。

由第三者招租免麻烦

当双方关系闹僵时，有意取消的一方就借此争辩在正式合约还没签署之前，双方还没有合约的约束；而坚持合约有效的一方则认为，临时合约只是必须将有关同意的条件更详细的，更正式的列出于标准租约。

在回答以上的难题之前，我要先奉劝业主们，务必通过第三者招租，这可避免或至少减低不必要的麻烦与损失。当然，我指的是合法的注册产业经纪公司。

经纪公司在财政部的监督下设有客户户头（Client Account），是为利益相关人（Stakeholder）之功能，在双方针对一些谈判坚持不下时发挥它的效用。

临时合约下征收的定金将在双方同意之下，或在某一方面违反临时合约的条例，或在法律程序下判定那一方面的拥有权下，呈交给有关方面。超过这个数目的赔偿，就只能通过法庭的裁决来获取。

另一方面，经纪公司也拥有“专业赔偿保险”，来面对客户损失的赔偿诉讼。

临时合约事实上具有绝对的法律功效，并不是所有的租赁交易都必须拥有标准合约才能进行。

口头承诺也有约束力

所谓的标准合约或 Properly documented是比较详细，容易明白以及能够减少争执。

但合约也可能是口头承诺，可能是简单的一张白纸，但它一样有法律的约束力量。

在临时合约下，任何增加的条例都必须是合理的，任何一方都不可提出不合理的条例，借此取消合约或要求赔偿。

业主必须租给准租户，准租户也得在预定时间内缴交所有的按柜金、签署正式租约，并接收有关房屋，否则将会丧失订金，并失去租户的权力。

任何争执导致租期拖延，必须裁定该要求或条例是否合理。

举个例子，某个租户因为在下了订金之后又找到了更适合的地点，或更便宜的房子，为了要取消租约索回订金，而要求房东拆除一些装潢或移出家具，或要求增加一些设施、电器等。

这都是不应该受到处理的，因为若临时合约没有特别注明有关要求，则租户已经被假定接受所看过，检查过的房子是“被接受的条件”。

这当然不包括房子在检查过后的损坏，又或影响到安全居住的结构问题。

不合理要求等同违约

若房东后悔出租，有意毁约而提出更苛刻的条件，譬如加租，或要求租户预先缴交数个月的租金，或无理限制其用途、装修等，都可视为违反租约的行为。

这么一来，租户可绝对的争取到该产业的使用权，并要求因拖延所造成一切损失的赔偿。

总而言之，任何拖延、争执或悔约发生在签署临时合约之后都是不理智的，理性的看待条例的修改与要求，而达到双嬴的局面，应是各方面的所愿。


http://www.nanyang.com.my/node/386931?tid=691

多管齐下追租索赔

一般租户迁离后，面对房东追讨的行动都会理直气壮地推卸责任。

虽然前面我们都劝告房东在租户迁出前必须解决毁坏赔偿与拖欠费用；然而，许多房东还是在事后才发现前租户没有赔偿某些损坏和费用。

当您的房子租给一个稳定且正在运作的公司，在租户迁出之后再追索赔偿都不会面对太大的问题。

然而，若租户是个人或普通的小型商家来说，追索损失或拖欠的公共服务费，则追讨工作会面对一定程度的困难。

首先，房东必须单方面的统计与调查损坏的程度来追讨赔偿数额，并必须以书面详细地列出有关事项，再发出通知信给前租户，并限定在固定时间缴清赔偿数额。

寻求雇主至亲协助

倘若对方拒绝赔偿，则必须给予合理解释，但是在限定时间还无法获取合理解释，房东则需展开追讨行动，包括法律行动、通过前租户的雇主、至亲等的协助来解决问题。

万一房东没有在租赁房子前向租户收集个人资料，最终在租户迁出后无法取得联络，房东可向中介人、雇主或其友询问他的下落，再将索赔通知信呈交给他。

当然，依法律程序来说，你还是必须以挂号信邮寄有关信件到注册地址，即公司的注册地址或在租约注明的个人地址。

即使你知道该租户已经没有在有关地点居住，这个程序还是必须遵守。

要求租户每月缴水电费单

租户普遍拖欠租金的恶习让房东大伤脑筋，而对要当一位快乐的富房东来说，另一个让屋主茫然失措的问题，最近更不断的烦扰着咱们的一品房东。

合约虽然允许屋主征收水电按柜金，但我们却时常收到屋主的投诉，租户在约满或终止租约搬离时，留下了大笔未偿付的水电费或排污费，拖欠数额甚至超过了按柜金的5倍、10倍，一些月租3000令吉的店屋，竟可拖欠上万令吉的水电费，让房东欲哭无泪。

别以为国能或水务局必定会在客户拖欠2、3个月即切水断电，偏偏就有很多有心的幸运租户一拖即可欠上一年半载。

当然，你大可兴师问罪，但我国最流行的藉口—“技术问题”足以让您望国能公司大门兴叹，更何况租户能有“路”促使水源电源供应源源不绝，您又奈何？

勤向水电务局查询

其实，这些问题并不太难解决，预防的方法包括要求租户每月将缴交的水电费单，连同租金“奉上”，房东也可每隔两个月以电话向水电务局询问拖欠数额，并在需要的时候要求当局
中断水电的供应，避免租户继续拖欠，房东受灾。

还有最有效的一招，我们会劝告客户要求租户以自己的名义向当局申请新户头，新水电表，直接将押金缴交给国能或水务局，房东即可不必担心被控上法庭，或为了驳接供应而忍痛代缴欠款。

任何麻烦，当局会直接找上您的宝贝租户，富房东大可高枕无忧。

然而，万一该租户还是不理自己注册的户头与债务“潇洒”的离去，而有关当局又不向当事人追究，业主还是必须负责，否则无法重新获得水电流动供应，也无法更新您的水电表。

水电按柜金可收三倍

电表是您名下注册，当局就只针对您，这笔账您是背定了！

那我们到底要收取多少的水电按柜金，才足于高枕无忧呢？

按照我给予双方的专业建议是一般每月水电消费的3倍，即若估计每月水电费达400令吉，则应收至少1000令吉的按柜金。这是一般1500方尺以下的公寓或办公楼的水电用费。

然而，一些特殊的情况则另当别论。

一些办公楼或零售单位的冷气电费已经计算在房东应负责的管理费内（算计在租金内），则水电按柜金应相对的大幅度的降低。

而单位租给餐厅，洗衣店，超级市场等消耗大量水电的客户，需要的话应该谘询专业人士“从长计议”。

店屋工厂高过租押金

最应该注意的，莫过于将店屋或工厂租给大肆耗电的制造业租户，水电按柜金或许还可高过租押金。


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租户失踪，房东怎么办？

上周，我们提到遇上租户死赖不走的情况。

现在让我们谈谈房东的另一桩一样让人烦恼的房东“心事”，但情况却恰恰相反，而是更严重的租户人间蒸发，留下一间空屋，却又大门深锁。

门又闯不得，屋又拿不回，租金当然更是收不到，身为专业经纪，我们经常都会收到房东的求助，怎么办？

若是房东强闯入屋，可能事后会被租户起诉，若再继续等下去，或许要高歌 “何日君回来？”损失一天一天的加重。

租户失踪了，或者拖欠租金逃之夭夭，房东最好通过律师向法庭申请索回产业的庭令，甚至拍卖租户留下的家具或物品。

保留索赔权力

但若发现房屋被当作非法用途，或被严重破坏，或有任何危险状态，则必须即刻报警，由警方陪同开锁入屋检查。

屋子拿回了，房东还是有权力起诉索回一切的损失。

笔者建议，若签署合约的另一方是国际公司、上市企业或还正在运营的公司，抑或是名人或富商，房东就应该跟他们奋战到底，誓必以合法的程序拿回损失。

但是，若租户是一位夕阳西下的失意者，房东则更需要尽速索回产业的拥有与控制权利，这或许是不幸中的大幸，也可能因此找到一位更好的租户，尽管如此，房东仍然应该保留索赔的权力。

“完美”租约保障权益

无论如何，房东若要真正的避免以上问题，确保在事件发生时能获取应得的赔偿，还是要靠一份“完美”的租约订制。

签约前先了解背景

一般房东都忽略了“索屋”的条例；房东应该在租约上清楚地列明，违反合同条例或拖欠租金超过三个月，房东有权力即刻索回屋子的使用与拥有权，若合约上没有注明此条例，房东只能采取法律途径。

当然最基本的“防范”方法，还是能在签约之前绝对的了解租户的背景，确保租户付租的经济能力。

若租户是以公司名义签署，且注册资本为2令吉：或少过租期内租金的总数 （例： 3000令吉租金、两年租约，则要求注册资本必须至少7万2000令吉），否则必须由至少一位董事担任担保人，则可确保将来事发时更方便采取追讨行动。

万一租户逝世

万一厄运临头，单身租户不幸逝世，一般房东都会手足失措，无从下手，但事情总要解决。

之前，我们劝告房东在租赁申请书或租约，要求租户在表格上填写紧急事故联络人，房东可在第一时间联络租户的亲友，以便处理后事。

当然，如果无法联络上任何人，这应该寻找警方或公共服务局的协助。

房东切记不可搬走该租户留下的任何物件，法律上，其继承人有权处理及拥有有关财产。

当然，房东在这个紧急关头是有权破门而入，但必须懂得保护自己，避免麻烦。

至于有关租户拖欠的租金和相关费用等，房东可通过法律程序向死者家属或财产继承人索取。

驱逐租户须律师处理

一般的驱逐行动都必须通过律师来处理，律师将向法庭申请庭令以便封屋，租户不被允许擅自取出任何物件，租户可在期限内解决租金及相关付款等等事宜。

倘若无法如期办妥，房东可拍卖屋内的物件，充作欠租赔偿，如果拍卖所得无法抵销欠款，房东可继续索赔。

无论如何，房东通过这个方式，可以索回房子，再度转租。

一些房东擅自开门入屋，或加锁来威迫租户就范，这不但无法索讨赔偿，可能还会惹上官司。

http://www.nanyang.com/node/383621?tid=691

投资策略：房东最怕租户死赖不走

租户不给租金或触犯违约条例，或糟蹋房屋，却又死赖不走，让房东无奈哀叹。

租户拒付租金，又赖着不走，怎么办？似乎没有人可以协助房东，事实上，这的确是一个非常难以解决的问题。

法律上赋予房东解约的权力，合约更维护房东行使终止租约的权力，虽然这一切看起来对房东绝对有利，但租户拒绝接受搬迁的通知，死赖不走的问题却时常烦扰着咱们的一品房东，成为房东的第一烦恼、最大疑惑。

一些租户甚至在租约届满时拒绝签署新合约续约，也不搬出，而房东也得过且过，因此铸成大错。

租屋史上最悲惨黑暗的一天就是租户不给租金，或犯上违约条例，或糟蹋房屋，却又死赖不走。

在一些西方国度里，根据白纸黑字的合约所采取的法律行动，可以相当顺利的将这个无赖撵走，但在执法效力有待商榷并在发展中的马来西亚，房东要应付这类“违法”事件，则需运
用智慧和“人情世故”来解决。

勿随意破坏彼此关系

不少产业顾问著书建议用粗暴手段解决，或交给债务催收公司代劳，这样看似高明，实质愚蠢的方式，我不敢领教，更不会建议给我们的一品房东。

话说回头，这样的建议也证明这个连专家也无法解决的问题的确让我们的房东头痛。

笔者建议房东若发现租户一个月没缴租，必须关心的以书面或电话礼貌询问，了解实际情况，或许是租户忘了，还是租金失落了，抑或租户遇到了一个短暂的问题。

若可以解决的话，则不会因不必要的粗鲁态度而破坏彼此关系与形象。

但若第二个月还是拖欠，或租户不回覆也不接电话，房东就必须登门造访，万一发现租户有问题难以解决，或房屋遭受破坏或非法使用（必要时要报警备案），房东可以开始展开驱逐
行动。

即使要损失一些也好过迎接更大的灾难，因为让你的租户继续留下来会对你或你的宝贝房屋造成更大的伤害，使问题加剧。

申请逐客令繁杂冗长

最惨的就是租户还是死赖不走，怎么办？

房东可要用最快的速度发出律师信驱逐，而最后只好向法庭申请逐客令，并索取赔偿，但切记法庭程序繁杂冗长，消耗时间金钱，非到必要时候千万别碰。

此外，房东可在合约加入逾期搬迁应负责的赔偿与利息，让租户了解赖着不走，必须付出更大的代价。

另外，租户不愿依续约选择权更新合约但又继续租下去，或约满之后还是不愿搬离，房东又应该如何应对呢？

房东可别得过且过，让他继续住下去，若他有续约权，房东应该在约满前的两个月准备好新合约让租户签署，若不签署则必须在约满是即刻下逐客令，若约满又不愿搬出，则房东只好
报警或选择采取法律行动，并确保租户了解拖延搬迁所造成的损失都由他负责。

订制“完美”租约防范

而事实上，真正能避免以上的问题，或抑制租户衍生问题，或在事件发生时能获取公平的赔偿，就只得靠一份“完美”的租约订制。

然而，最基本的“防范”方法还是如笔者前数篇所建议的：谨慎选择与审查租户的背景与经济条件。

正常手续耗时费力

这虽不能让我们的一品房东赚上一万，则可弹开万一，作一个真正的快乐富房东。

虽然法律赋予房东中止或解除租约的权力，但是实行起来却有相当的困难；租户一般上都不太愿意搬出，若房东要按照正常手续“驱逐”恶租户却得面对繁文缛节，耗时费力。

如何解决这项房东“第一烦恼”是众房东心中最大疑惑，也是房东求助于专家、报章最主要的问题，但在我们的国度还是没有一个最妥善的解决方案。

展开驱逐行动前，房东必须准备充分资料和证据把驱逐行动合法化。

如果是租户拖欠租金，房东必须寄出挂号信或亲自递交催收或警告信给租户，若是其他毁约行为，房东则须发出警告信。

如果租户做出违法或破坏行为则必须报警备案，在这基本的通知工作完成后，房东则可发出律师信催收租金或要求赔偿。

如果租户罔顾有关要求，并在限期内没有提出合理的解决方案，房东可以发出驱逐信，规定租户在限定日期内迁出，万一租户还是死赖不走，房东已经有足够条件来采取法律的行动。


http://www.nanyang.com.my/node/382051?tid=691

恶客户好租户 中止租约须情理兼顾

当房东这门生意最难过的是被迫中止租约、半途驱逐租户，更无奈的就是租户自行中止租约或弃屋而逃。

虽然这是房东不愿看到的局面，但一般上，这种事情的发生都不在我们的控制的范围之内；因此，了解规范的中止或驱逐程序是非常重要的。

租户若是在约满时更新合约继续住下去，对房东而言绝对是好事，这不但节省大笔费用，更省略了时间与麻烦。

或者，负责任的租户迁出前将您的产业原状归还，让您在最短的时间内找到另一位好租户，则是投资这门生意期望的一条康庄大道。

万一遇到一些不负责任或生活遭遇不幸的租户，突然半途失踪或在不得已下要求中止租约，房东应该情理兼顾，谨慎处理，千万别让自己愁眉苦脸，或让是非缠身，到底作房东的第一目的，是要做一个快乐的富房东。

中止或终止有差异

合约被中止，这不过是房东这门生意必须面对的一个普通问题，真正的问题是，房东是否有足够智慧应付，而基本原则是房东的利益必须受到捍卫。

中止（Break off ）或 ( Discontinue )与 终止 ( Terminated )，在法律上与房东的利益有巨大差异与意义。

首先，让我们了解一项租约中最具争议性，却常受房东忽略的重要条款：合约中止条件。

这大概可分为三种方式签署：

固定租期（死租约）：

双方绝对的遵守及履行租期，屋主绝对不能在租期内收回该产业，租户也不能半途搬迁，即使逼不得已非走不可，也得付期内剩余租金。

租金补偿双方可同意在允许的情况下，给予对方限定时间的通知，并作出预定数目赔偿（一般为2到3个月的月租），即可中止合约。

按道理说，这项条约一般是双向(Mutual)、平等、相等的条例，但一些特别产业或特别情况下，也有单方面中止或赔偿条例。

特别协议即在预先同意的一些情况下，允许租户中止合约。

这项“特权”一般是房东给予租户优惠，其中包括外国侨民条款（Expatriate Clause），允许在我国工作的外国人在至少租用一年之后，若因签证或调职必须离开该州或该区域，则被允许中止租约。

租约遭中止 手续没办妥 房东勿强行开锁入屋

租户若根据合约中止租约，房东可算是不幸中的大幸，即使有损失也须承担。

但房东最头痛的莫过于在不知情的情况下租约被中止，如租户漏夜搬迁等，房东因此也只能付诸法律行动，但千万不可在手续没办妥之前，强行开锁入屋而面控“非法私闯民宅”，得不偿失。

勿撤销索偿权力

万一租户真的有苦衷，生活濒临绝境，屋主应当理智处理，速战速决，取回房子的控制权，给租户一条生路，但不要撤销索偿的权力。

另一方面，租约也可能赋予单方面解除合约，即“终止”租约的权力。租约通常会列出有关终止租约的情况与条件。

租户一般只在该建筑物不能安全使用或出现状况下，才可行使终止条款，比如房子遭遇火灾、水患，而房东不能在短期内恢复可租用的情况下，租户即可终止其合约。

一般租约赋予房东中止租约权力:

1.租户经常拖欠租金
2.毁约，租户不遵守合约规则
3.租户被判入穷籍
4.火灾或伤亡造成房屋毁坏，并且不适宜居住

3条件可终止租户租约

在租约中的一些条例对房东比较有利，房东被赋予在以下几种情况之下解约的权力，即终止租户的租约：

1.租户违反租约的条款与协议，这包括非法使用该产业、不根据合约支付租金、破坏房屋的结构等。
2.租户被宣判为破产者。
3.特别情况如该房子被政府强制性征用，建筑物或区域土质被认定不适安全居住，或任何合约给予的解约权力。
特别要强调房东解约特权在商业租赁相当的普遍，其中购物广场租户就得面对这项条款，即生意额不能符合业主的基本要求，业主有权解约。

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租户搬迁循序渐进

一般房东在租约届满后，就以为租赁工作完毕了。

事实上，处理租约届满后，租户搬迁还有相当繁杂的手续与问题必须面对，这包括书信上的正规程序、交接前的周详检验、退还按柜金的方法，以及处理租户拖欠水电费问题等。

这些看起来很小，但却很重要的事件，房东不得不知。

一般房东允许租户丢下钥匙就可以潇酒地搬走，当要找回前租户解决租赁期间所衍生的问题，才后悔之前没有按照正规手续来处理。

因为租户交回钥匙的那一刻开始，对房东与租户的关系有肯定的法律上意义。

而这其中最重要的必须始于提交通知信，停租通知信一般必须由租户呈予房东。

不论有意续约或中止租约，合约上规定租户必须在租期届满两个月前给予通知。房东若没有在预期内收到通知信，必须主动通知租户他的责任与权利。

确定租户迁出后，必须与租户沟通筹办搬迁手续与时间表，千万别假设租户会了解他们的责任与搬迁的程序。

精明房东会尽早让租户了解在迁出前，必须修理或更新设备或家具，这一般需要至少一个月时间。

双方全面彻底检验

在租户迁出当天，房东与租户都必须一起检验房子、家具、装潢、摆设、设备等状况，任何遗失或损坏，都必须记录下来。

若租户有进行结构性的装修，之前就必须决定要保留或恢复原状，千万不可让租户只局部拆除装修。

有利招租的装饰或装修，甚至可要求以打折代价向租户买下。

检验屋内时，必须非常小心和仔细，因为一些狡猾租户可能故意隐瞒损坏物件的事实，一旦新租户入住后被发现，到时欲追究则为时太晚。

任何必须修理的损坏，双方都必须当场达成协议，并签署赔偿同意书，若无法达致赔偿协议，可征求承包商意见，千万不可在没有达成协议之前接受租户交屋。

如果租户还有物件留在屋里，或有损坏的物件还未修好，也千万别接受租户的钥匙。

退还按柜金

为了确保租户在最短时间交回房子，应强调在租户补修房子期间，征收逾期退屋的租金。

另外，应要求租户提供联络地址或方式，以便退还按柜金或者处理一些无可预见的事情。

一般租户都会要求将最后两个月租金以按柜金来抵销，房东千万不可接受，因为按柜金的意义是在于扣除租户拖欠的费用或房子损坏物件的赔偿。

另外，在接受租户退还钥匙时，必须确保按柜金足够赔偿损坏或恢复原状的费用，或要求租户搬迁前妥善处理。

接受钥匙后，建议房东别即刻退还按柜金，但以书信通知租户一个肯定的归退日期，一般是在14天内。

这期间，房东必须确保所有门匙、信箱钥匙、停车卡或粘贴、收费电视、电话费、互联网衔接费，已缴清并中止服务等等。

缴清公共服务费

一般上，房东也向租户征收水电押底金，若押底金数额不敷未缴清的水电费，可要求动用按柜金来补足。

如果水电户头是租户名下，必须要求在退房当天终止服务及关闭户头，确保没有拖欠任何账单。

其他的公共服务费用，诸如英达丽水服务费、垃圾费、清洁费等，也必须确保全部缴清。

为了缩短空置期，房东应尽早确定租户搬迁的日期，并在租约赋予的权力下，在租约中止的两个月前，把房子交给中介商开始物色新租户。

一般租约规定，租户决定约满后迁出，必须允许房东或代理，带有潜能的租户上门看屋。

这期间，要与现有租户维持良好的关系，否则，若租户不合作，肯定妨碍招租进展。

租约届满搬迁通告

致：[租户姓名]_______以及所有居于现址的租客[地址]_______通告即日生效，从发函日算起的60天内租户必须迁离现址，并在最迟_____/_____/____把房子恢复原状交还房东或中介。

通告阐明，房东是根据租约第_______条款终止租约，租户若不能如期搬迁，房东将每天以双倍计算逾期租金，而且也针对租户的非法逗留行为保留诉讼权，以便索讨可能的房屋损
坏赔偿，以及索回拥屋权。租户也受吁在向房东归还房屋前缴清所有拖欠的租金和水电费。

_____________________________[签名]

姓名:

日期:

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租戶要走了，怎办？

很多房东都在租约届满后碰到很多头痛的问题，或一些损失，甚至茫无头绪不懂得如何面对。

其中，包括租户不愿意搬迁、租户漏夜搬走、租户欠债，或迫不得已要采取驱逐等法律行动。

这一切虽然房东都不希望碰上，但不得不懂，也不得不预防。本篇列举数项供房东们参考。

一栋好的房子、一个好的房东，在租约届满后，租户肯定有续租的意愿，房东不必费心思再去找新的租户，也省下空置及再招租的烦恼与费用。

即使因为租户不愿意续租，也有很多的客户即刻可以填补，再不然就放回市场招租，重新开始租赁的程序。

当租约届满或在某种情况被中止后，亲爱的房东将面对另一阶段的工作。

现在，就让我们从更专业的角度，讨论如何面对与处理这些问题。

更新租约

老租户要续约一般上都不难处理，只要是好的租户，租金差了一点也无所谓；不过，若是恶租户，房东千万别贪图多收几个月的租金，反而应该趁着约满的良机，即刻解除宾主关系。

然而，房东必须了解续约手续和利害关系，也必须懂得如何拒绝恶租户的续租要求。

租约给予房东与租户的是一项权力，却也是一个职责，更是一种约束。

当租约届满时，倘若租户去意已决，房东则希望圆满收场，准备迎接下一个新的一品租户；倘若租户有意继续租下，则续约必须看当初的合同如何签订；因此，双方对合同的了解是绝对重要的。

首先，合约必须先决定是否在约满时允许更新租赁期。

房东一般都会允许更新租期一年或两年，商业租户因为大笔投资于装潢或仪器，而可能要求制定允许更新期三年的续租合约，甚至两个或三个三年的续约选择权。

这个授或受的选择权通常都附带着条件，而这个附带条件就决定了新合约的成功与失败。

约满时争取有利条款

除了一些大型的商业广场，在续约时会要求租户重新装修以新面目示人，让该产业维持整体的生命力与迎合时代感，其他的房东最多也不过是要求重新检讨租金。

在一般合约里，房东与租户都会在签约前争取在约满时对他们有利的条款，但一般可归纳于以下三类：

1. 新租约以当时的市场租价为准，市价涨则租金起，市价跌则租金落；双方若有争议，则交给仲裁庭决定，或可以估价师的数据为准。

2. 续约的租金修订不可超过一个顶限，如10％、20％等，这意即调整后的租金涨幅最高不可超过限定额，但切记市场跌时则租金依例调低。这个要求一般都是由租户提出的。

3. 双方同意一个预订的续约租金，这一般采用在新兴产业区，比如第一期每平方尺5令吉，第二期（续约）以6令吉计算，以此类推；这个方程式通常都是房东方面提出的。

依照条款续约 房东无权不续租

无论如何，续约与否的选择权还是在于租户，房东若将租金大幅度调高，租户一般都会选择搬出，另寻其他租金合理的房子或店面，除非绝对没有其他的选择。

不过，只要租户依照条款续约，房东没有权力不续租给该租户。
即使房东将该产业卖了，新买主还是得将有关房子继续租给该租户，这续约的选择权是绝对的，除非合约另有增加中止合约（解约）的权力与条款。

两个月前通知续约

这里有几点还请房东与租户，在决定续约之前需要多注意。

一般的合约都会规定租户必须在租期届满的两个月前通知屋主续约的决定，否则，屋主有权力假设租户放弃续约的选择权，将房子租给第三者。

然而，我们还是时常看到房东与租户在这一方面出现了争执，其中最主要的原因是因为沟通与了解到问题。

只要租户没有在有关期限内表明续约的意愿，房东可要求租户给予方便，向其他客户招租，展示其房子。

但若租户续约，则房东可以根据合约的允许下提高租金，并调整租赁押金及水电押金。

要达到双赢的局面，更新租约是最佳的选择；房东可以不需重新装修、粉刷房子、不必空置房子、不必面对一个新的陌生租户；而租户一般上也不太愿意因租金过高而迁徙，能够舒舒服服的住下去，不但节省了搬迁的时间与费用，更不必面对一个新的环境而须重新适应。

无奈的租约届满、无法续约造成双输局面，但天下无不散的宾主关系，房东最重要的是了解笔者前数篇所谈过的：如何留住您的好租户！那您才能做到一个富有的一品房东。

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收租须呈报税务

租金收入与商业收入不同之处是，商人要非常积极进行商业活动才能赚钱，而屋主则只需等待租户把租金奉送上门。

套用税务俗语，租金是一项“守株待兔”的收获。

依据我国法律规定，从租金获取的盈利必须缴交税务，所有房东都应该掌握和了解过程与资讯。

依据我国法律规定，政府可通过个人或公司，征收租金盈余的税务，其间差别在于租赁产业是以公司经营或以个人投资。

个人投资或公司经营的税务处理各有利弊，如果个人收入不太高，依据个人所得税栏目计算，所要缴付的所得税利率则会比公司税务低。

而以公司名义投资，则可享有相当优惠。

这包括了累积亏损可抵销其他盈利、并可把亏损抵销盈利的便利推延到第二年、一般的经营、管理费与维修费等也可当作业务开销、还有成本优惠等也可列入投资开销之内。

可扣除维修费火险等

根据马来西亚1967年税务法令第4（d）条款阐明，租金收入须缴税。

不过屋主或纳税人在呈报时，可从租金收入扣除以下费用：

● 维修屋子费用

● 收租费用

● 火险与盗险保费

● 融资购屋贷款利息

● 寻找新租户取代旧租户费用，如介绍人佣金等等

● 地税、门牌税

然而，一些重建或扩建费用则不能用以扣除税务，而且一间房子在还未出租前，所消耗的费用都不能够扣税，因为这仅能当作资本开销。

不过，一旦租赁开始，以上的费用都用作经营开销，包括租期届满后房子空置期间所花费的开销。

租金纳为商业收入，纳税人享有什么好处？

如果出租开销高过租金收入，已形成亏损，屋主可以此亏损抵销其他收入；假设亏损的数额还是高于其他收入，那么抵销后的剩余可以带到下一年。

若租金收入并非纳为商业收入，屋主是不允以亏损来抵销其他收入，导致这项亏损平白流失而去。

屋主可以享有资本优惠；譬如屋主把家具、电器等连同物业一起出租，他可以购买这些物件的开销算在优惠内，以抵销租金收入，而抵销的剩余数额可带到下一年。

若租金并非纳为商业收入，屋主无法享受资本优惠。

目前，内陆税收局只允许屋主以购买新家居设备来取代旧设备的开销用来扣税。

然而，若你的公司纯粹以投资房产为业，一切有关的公司开销可以扣税，而公司秘书、会计等费用则也可用25%来抵销税务。

如何把租金收入转为商业收入？

屋主出租物业之外，若还提供其他的附加服务，则可把租金连同服务一概当作商业收入。

这些服务包括

● 保安人员

● 个别或中央系统冷气

● 升降机

● 康乐设施（俱乐部、健身中心、网球、羽毛球场、壁球场、泳池等等）

● 清洁工作

● 维修（共用设备、花园、户外灯饰、户外设施等等）

以上设施必须是由屋主本身完全提供，因而这类物业一般是大型别墅或私人公寓。

如果所租物业属于大型公寓，而所有设备皆由公寓管理层提供，则不能列为商业收入。

可是，如果业主拥有一栋商业大厦出租给来自各方的租户，附带提供各类服务，诸如保安人员、冷气、升降机、茶餐厅等等。

这些服务不一定仅是业主提供，但却由业主负责管理或协调，如此一来，租金和服务费收入则可当作商业收入。

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房产财务管理定盈亏

租赁是一门生意，既然是生意，就有投资本钱、经营费用，也有亏损风险。我没有听说过生意是不需要账目或会计管理和记录的，绝大部分生意都是为了盈利而经营，因此账目记录与财务规划是租赁生意的重要一环。很多房东都忽略了费用与开销，只以为租金是收入，也就等于盈利。事实上，很多人征收了租金还亏损经营，还是懵然不知，这只怪他没有理账的经验。这篇我想让精明的“房东博士”们分享如何制定财务管理制度与维持账目清楚！

健全记录制度
房东必须认真看待租赁这门生意，既然是生意就必须有一套完整的管理记录。
若是私人投资，房东可在家里的某一角落或书房设立办事处，当中必备电脑、文件储存柜、桌椅、打印机等设备。
若有多项产业出租，可当成生意或专业投资处理，则应以公司形式进行，正式开设办公室并雇人负责账目和管理记录事宜。

利于生意发展
最后，您必须发展或拟定一套管理记录和文件系统的制度、设计或购买标准的文件、表格，以便与租户交涉。如此一来，整个租赁生意就有一套完整程序和记录制度，不会错漏任何环节，更利于生意发展。只靠记忆力经营租赁生意，难免会出现纰漏，造成不必要的损失。

租户与管理记录
当您与租户发生问题时，文件与记录将是最好的助手或证据。所有记录，包括房子状况的录像或照片，以前到现在所有租户的资料以及每一分钱的收入、每一项开销，也都应该收集与记录下来。

这些记录可分成3项，即租户资料保存、维修与修葺记录及财务记录。

租户资料保存
即使租户是朋友，还是有必要收集和保存他的个人资料以及他所签署的一切文件与公文来往。所有的租户申请书也要分类存档，也包括被拒绝的申请书，有关资料有助了解客户群背景，方便拟定适当的市场策略招租，也可按照预定租户群的需要，适度装潢与设计家具。在租赁期间与租户签署的文件、合约、迁入清单、收条等等必须分类存档，这些文件都有法律地位与效力，不可遗失。
另外，一切来往书信，通告、警告信、投诉信、保险证书等文件，也须分门别类。

维修与修葺记录
修理记录与单据的管理相关重要，除了必须用在税务与财务上的文书记录外，也能用在与租户发生任何争执或诉讼问题上。制度化处理有关文件能让房东在收入上更加有效益，也能减轻产业管理的工作。
一般的维修都有周期性，承包商也会给予保用期限，房东对于自己的产业必须了如指掌，以避免不必要的开销或误解，并可编订下一次的维修日期。除了维修记录与单据管理外，房东也必须要求租户每次提出维修服务时提交一分书面要求。房东可预先设计“维修要求表格”，方便租户填写提呈，更可记录有关的修理工作费用是由房东或租户负责。
这可避免因为租户的疏忽，导致房屋结构或装饰损坏或失修时推卸责任、拒绝赔偿或在迁出前拒绝修理有关损坏。

财务记录
任何一门生意，财务管理决定了成败以及亏盈多寡，房东不需要是会计师，但至少要懂得基本会计知识。

财务记录可分为以下3类：
1. 收入记录
清楚记录接收租金的日期，以掌握租户的缴租习惯；若有拖租现象，可用以计算惩罚性利息或方便用作将来发出催租与警告信的根据。建议房东影印并记录支票资料，若租户以现金缴租则必须以单据为证，记录缴租日期、时间、数额，并由双方签名为证。

2. 开支与开销
房东必须记录所有支出，方便辨识开销的性质与用途，一般开销包括管理费、维修与保养费、购置家具与电器、保险费、水电、租约费、广告费、经纪费、折旧等等。
有关费用必须以分类账（LEDGER）记录，方便财务管理与开销的平衡，了解这项租赁生意的财务状况，也能算出净利，用以调整租金准绳。
相关文件包括发票、收据、货单等，必须保留以对证开销、用以呈报税务等。

3. 流动资金
从以上的收入与开支加上征收或缴付的保证金，就可算出这项生意的流动资金状况，一些房东则将房屋贷款利息概括在内，则可算出剩余的净利。

了解您的流动资金状况有助作出投资决策，若该项产业造成流动资金紧缩，便是不太理想，可考虑出售，若流动资金充裕，则可考虑继续投资其他有潜能的产业。
●转载自郑水兴著作“房东博士”
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买屋遇不平，找仲裁庭

人人都想居者有其屋，但购买房屋并非一般消费那么简单，付了钱就马上拿到成品。尤其我国一般是采用先售后建的模式，让购屋者在房屋建竣前后，面临各种潜在的风险。
例如发展商延迟竣工、房屋计划最终被搁置、建竣房子一迁入就一堆问题…等等都不再是新鲜事。不幸遇上这类问题，购屋者未必需要花大笔钱请律师，反而可以自行入禀购屋者仲裁庭仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）。

对很多人来说，购买房子是一生中最大的消费，而且必须承担数十年的贷款供期和利息开销…。一旦不幸地碰上不负责任的发展商，购屋者可能面对各种不利问题或麻烦，最可怕的就是房屋计划被搁置。许多人却因经济能力有限，无法委任代表律师，又不知道该向谁求助，只好默默地等待发展商的好消息。 但其实，本地设有一个专门为这些购屋者“主持公道”的管道，那就是房屋及地方政府部旗下的购屋者仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）。
成立于2002年12月1日的购屋者仲裁庭（以下简称仲裁庭），顾名思义，就是提供给购买住宅产业的买家使用的仲裁庭，而非购买其他类型产业的买家。

不需要代表律师
而所谓“购屋者”，除了直接向发展商购买房子的买家，也包括向第一买家购买房子的买家（即第一买家在保修期期间便脱售给第二买家，因此，后者面对的房子相关问题时，是向发展商查询和追究）。

创办亿达法务办事处（Chur Associates）的陈佐彬律师说，买家所购买的产业，一定要是住宅产业，并且是向一个有执照及在房屋发展法令管制下的房屋发展商购买。
他解释，如果发展商没有执照，这将属于刑事案，或者民事诉讼，纠纷因而无法透过这仲裁庭解决。“而所谓仲裁庭，就是所有程序和法律形式都比较轻松，不需要太拘谨，没有很多技术上的问题，而且重点是…不需要代表律师。”

所以，仲裁庭基本上由一个来自房屋及地方政府部，而且理解和具备购屋相关纠纷知识的代表来主导，聆听购屋者和发展商的说法后，再判决。 “由于没有太多程序上的问题，仲裁庭提供比较简单、便宜和快速的方案给购屋者，以向房屋发展商索取赔偿或损失。”

须符合的条件
想通过仲裁庭讨公道，须符合以下条件：
1. 控诉申请在以下事项开始算起，少过12个月时间内提出：
●房屋竣工证书（CCC）或合格证书的发行日期。
●买卖协议（SPA）内所拟定的保修期（Defect Liability Period）的截止日期。
●其中一方终止买卖协议的日期，而这终止情况在房屋竣工证书或合格证书发行日期前发生。

2. 每项控诉的索赔额不超过5万令吉，除非：
●索赔人同意放弃其余的赔款。
●发展商以书面同意愿意透过仲裁庭解决问题。

仲裁庭权限
●权限 - 除了总索赔额超过5万令吉的案件（除非发展商同意），仲裁庭的审判权有其他限制，即不可以听审以下类型的案件：

1. 收回土地（recovery of land），或土地权。
2. 与这些争论相关的案件：遗属授权、商誉、任何诉讼产（chose in action），或者任何商业机密或其他知识产权。
3. 因个人受伤或死亡所引起的事故。

●追溯权利 - 尽管只在2002年底才成立，但根据房屋发展法令（HDA），这仲裁庭拥有追溯权利，审理在仲裁庭成立之前发生的案件。
陈佐彬说：“这表示，仲裁庭可以审理2002年12月1日之前签署买卖协议的案件，而这些案件也不需要符合上述的12个月限制。”

最高索偿额5万 逾者可民事追讨
陈佐彬说，如果超过12个月，就必须使用民事诉讼，因民事诉讼的时效期限是6个月（从问题发生日期开始计算）。他补充，仲裁庭只是购屋者提出控诉的其中一个管道。

同样地，如果索赔额超过5万令吉，购屋者就必须使用民事诉讼。
“或许，最高索赔额为5万令吉是仲裁庭的主要缺点，但在许多情况下，可索取更高赔额的案件，意味着相关房子的价格很高。”
“这表示该购屋者有经济能力聘请律师，透过民事诉讼来解决问题。因此，这类购屋者不受仲裁庭的索赔额限制所影响。”
与此同时，由于这仲裁庭的成立旨在保护购屋者，即购买房子供自己使用的人士，它可能不会审理购买房子作为投资用途的人士。

入禀流程手续
了解作为购屋者的权力后，购屋者也必须掌握仲裁的流程和手续，以便提出申诉。呈交文件后，仲裁庭将在1个月半至2个月时间内，通知索赔人听审的日期，也会给予后者两份Form 1。届时，索赔人必须在少过14天时间内，将其中一份Form 1交给相关的发展商。

至于发展商，若有意提出反诉或辩护，则可以在接获索赔人的Form 1之后的14天内，呈交Form 2（4份）和10令吉费用予该仲裁庭。 之后，索赔人同样也可透过呈交Form 3和另10令吉费用，对发展商反诉提出辩护。

60天内裁决
仲裁庭会在听审第一天开始计算的60天内作出裁决，它也可能做出以下任何或超过一项裁决：
●退还购屋者或任何其他人士已支付款额。
●一方面必须遵守买卖协议。
●以金钱来赔偿任何损失。
●相关合约被全面或部分地修改或取消。
●任何方面必须承担成本。
●每年支付不超过8%的利息额，除非有关方面用意其他方式。
●驳回索赔和起诉。

同时，仲裁庭所做出的所有裁决和商协解决结果：
1. 是对各相关方面的最终判决。
2. 都被视为推事法庭（Magistrate's Court）或地方法庭（Sessions Court）的庭令，因这案件或需按照法律来执法（仲裁庭秘书将呈交一份裁决复本给有司法权的法庭）。

无法和解才开庭
在听证日14天内，仲裁庭会发出 Form 4 通知书给索赔人和发展商，以通知听证会的日期、时间和地点。 陈佐彬指出，双方（索赔人和发展商）一定要出席听证会，如果未能出席，他们必须有过信件来授权一名代表出席听证会。
“双方皆不需要任何代表律师，但他们有权利提出证据、传召任何证人，或提供任何文件、记录或有必要的东西来证明各自的说法。

自行安排证人
“证人方面，由于仲裁庭并不是法庭，没有法庭的权利，所以不须透过文件来传召证人。索赔人和发展商可以自行安排有助提供证据的人士出席。”
据陈佐彬，在听证会上，仲裁庭最主要的目标就是让双方和解，进而会尝试达致双方都赞同的结果。 他举例说，一名购屋者因房子延期6个月交货而欲向发展商索取1万令吉赔偿额，在听证会上，仲裁庭主席会先询问发展商是否同意赔偿1万令吉。

“假如这发展商表示只愿赔偿5000令吉，仲裁庭主席会再询问索赔人是否同意，如果接受，问题便解决。但如果不愿接受，而要求8000令吉，主席会尝试询问发展商的意见，好让双方能够和解。”
他说，一旦聆听双方的意见但仍然无法和解，仲裁庭主席就会开始审问，要求双方做解释，再做最后的裁决。

不遵守裁决可被罚
不遵守裁决，有何结果？ 当然，发展商必须在仲裁庭主席指定的期间内，遵守和执行裁决；但如果发展商不遵守裁决，索赔人（购屋者）可向房屋及地方政府部的执法部（Enforcement Division）投诉。

陈佐彬说，房屋及地方政府部调查后，会采取以下行动：
1. 将有关的发展商列入黑名单（未来不会再批准该发展商的发展计划）。
2. 对相关发展商采取法律行动（如果有必要，视情况而定）。
一旦房屋及地方政府部采取法律行动，案件会交由检控单位（prosecution），以刑事案方式来处理，而刑事处罚方式包括：

●罚款不少过5000令吉，但不超过1万令吉；或
●监禁不超过2年（董事）；或
●两者兼施

如果是重犯，相关违反者将面对每日最高1000令吉的罚款，直至遵守判决为止。 此外，不遵守上述判决也将导致法庭采取行动，即暂停或吊销发展商的执照。

提控与注册程序
首先，索赔人必须提供以下资料和文件给仲裁庭：
●填妥的 Form 1（4份）
-如果房子是联名购买的，必须提供两者的姓名、身分证号码和签名。

●索赔书（Statement of Claim）
●买卖协议（SPA）
●发展商所提供的移交空置管理权（Delivery of Vacant Possession）函件（尤其对于索取延迟交货利息的购屋者）
●10令吉费用

立场稍微偏袒购屋者
或许是缺乏相关的知识，许多购屋者（特别是中低档房子的买家）在购买房子后面对问题时，都会因为害怕麻烦或胆怯，而没有采取行动。 但陈佐彬表示，无论任何仲裁庭都有一个共同的倾向，即协助弱势族群。他说，好比消费者仲裁庭会比较支持消费者，同样的，购屋者仲裁庭会稍微偏袒购屋者。

“因为这些仲裁庭成立的目的，就是保护买家，即消费者和购屋者。所以，仲裁庭会尽量协助和维护买家。”

他认为，即使没有知识，购屋者在遇到问题时，不妨尝试向仲裁庭了解和寻求协助，反正只需花费10令吉。
“这或许不能完全解决问题，但至少提供解决方向。买房子本来就是麻烦的开始，所以，不要害怕麻烦！”

只挑声誉好发展商
在仲裁庭和相关执法单位，最终可能无法达到最理想和圆满的结果之际，陈佐彬奉劝购屋者在选择和决定购买房屋之前，必须加倍谨慎。
他提醒众购屋者，在购买房子之前，有一个很重要的考量点，就是发展商的名声。

“有些时候，即使房价再贵一点也没关系，因为至少你了解有关发展商品牌及过去的记录。千万不要贪小便宜，因你很难猜测到最终会出现什么问题。”
他说，有责任感和声誉良好的发展商，为了确保未来继续顺利发展，不会允许其客户有投诉的机会。
他说，万一真的有问题出现，这些发展商也会立即设法解决。

“对于很多人，房子是人生中最大型的投资，购买房子因而是一个很重要的决定。当然，经济能力是最主要的考量因素，但有必要具备正确的思维，免得最终面对问题时，必须浪费更多的金钱和时间。”

3年未建竣才可诉发展商
案例1
购买一间公寓单位，兴建至竣工交货期是3年。如果在一年后发现这公寓的工程停工，可以向购屋者仲裁庭投诉和求助吗？

答：不可以，只有3年后才可以起诉相关的发展商；因理论上，在这3年时间内，这公寓仍不算停工，发展商可选择在期限的最后几个月快马加鞭地建成这公寓。
如果3年后这公寓的建筑工程还是没有进展，购屋者可以在3年期限截止日期开始计算的12个月内，向仲裁庭起诉发展商。

工程延迟可索赔
案例2
房子延迟交货，向购屋者仲裁庭求助时，应该向发展商索取多少赔偿金？

答：假如购屋者在交货截止日期的3个月后向仲裁庭求助，他可以要求索取这3个月的赔偿金，然后保留索取之后延迟交货期限赔偿金的权利。

租户不愿搬迁不受理
案例3
透过二手市场或拍卖购买的房子，接手后，房子内的租户不愿搬迁，可否向购屋者仲裁庭求助？

答：由于这是收回土地（recovery of land）的一部分，即仲裁庭权利之外的情况，因而不能向仲裁庭求助。
这是因为，收回房舍令属于法庭的命令，仲裁庭并没有这权利；因此，这情况需要透过民事诉讼来解决。

购屋者仲裁庭的联络方式 Tribunal For Home Buyers Claims
Ministry Of Housing & Local Government,
Level 2, Block B South,
Pusat Bandar Damansara,
50782 Kuala Lumpur.

电话： 03-2092 4488/ 03-2099 8389 / 03-2099 8402
传真： 03-2093 4776
网站： www.kpkt.gov.my
电邮： tribunal@kpkt.gov.my
报道：沈素蕾

http://www.nanyang.com.my/node/372494?tid=688

房东博士:投资租赁唇齿相依

热盘亮点
产业周刊

要在产业界叱咤风云，彻底地先了解租赁问题是错不了的。
买屋，除了自己居住外，就是投资；若为投资，务必搞清楚租赁策略，因为投资与租赁的关系是唇齿相依的。
投资产业不一定赚钱，更不易赚大钱，这一句“现代商场名言”不可不知，更不可不学。
当然，成为成功的 “房东博士”，只是成功一半，但若无法拥有前半部，就不可能拥有后半部。
要当一个成功的 “房东博士”，必须了解和掌握以下几点：

产业投资是一门生意了解产业投资是一门生意，拥有一项产业并不代表买了一只生金蛋的母鸡。

看清环境必须要用心钻营、必须要让它增值，而等待升值的那一段漫长日子，让谁使用、如何使用该单位产业，直接的影响了出售的成交价。

看清楚计划周遭环境在决定购买任何一项产业之前，务必清楚该地区，同类型产业的租赁供求市场情况，这直接的决定了将来销售时候的供求市场。

投资装潢为产业增值装潢能让租金率、租用率大幅度增加。

但这笔装修费用是一笔开销，若专业处理，也可以变成一项投资，促进产业增值。

学习投资哪一类型的产业、哪一类型的租户，决定了装潢的款式与费用，也决定了将来新买主的类别与价格。

空置产业如亏本生意拥有的产业项目必须出租，否则将是一项负担、一项亏本生意，除了地税、门牌税、管理与维修费用、水电费，还要缴付银行利息，更不可忘却建筑物本身会残破，会折旧。

有鉴于此，租金扮演了重要的角色，它不但要负责一切开销，还得负上抵销通膨率的重责。
而租金率也决定了产业的净销售盈利，作为“房东博士”必须拥有专业知识处理这些财务项目。

学买卖前先学做房东了解如何在产业空置时，或租赁期间减少开销及增加收入的策略。

简单的说，产业的价格盈利由租金市场与租赁供求定夺，产业项目的投资选择取自于租户对象的选择。

有赖知识
而产业投资这门生意的盈亏与多寡，则很大程度上关系到业主的管理技术、专业态度与市场知识，甚至产业售出的良辰吉日也可能以“租金收入应对开销”的能耐为最终决定。
因此，我还是认为，要从产业投资赚个身家，就必须先学会如何成为一个“房东博士”，而后学习如何买卖产业。

明年全国跑透透
郑水兴常办讲座，从分析到分享，从剖析过去到展望未来，甚至大胆预测的投资讲座都有。
明年，郑水兴的讲座同样排得满满的，1月份，先有一场2011年投资大趋势的讲座，年中还计划主办一场国际的投资研讨会，并邀请海外房地产投资大师到来，同场与大家分享投资心得，为大家剖析市场趋势。
接下来，郑水兴还会和《南洋商报》，在各州联办房地产投资讲座，暂定地点包括吉隆坡、怡保、槟城、马六甲和新山。
敬请读者们密切留意。

与本报签谅解备忘录
配合多方位合作，本报与郑水兴签署谅解备忘录，仪式邀得马来西亚房地产发展商会主席拿督任广财及马华总财政拿督斯里陈财和见证。
本报由执行总编辑冼慧欣和广告市场经理郭奕顺代表。

每周连载《房东博士》 与本报联办巡回讲座
“朋友与投资者问的都是买什么产业能够赚大钱？最近的市场状况？…，却从来没有人问我如何当一个好房东…，但我从没停过收到他们对租户、租金等的投诉…因为投资者忽略了房东与管理的重要性…。”

这是《房东博士》作者郑水兴，在著作单元一前写的前言。的确，在这个市场收租的人很多，但真正懂得如何做个房东的人却不多。
《房东博士》从租赁市场介绍讲起，到设定投资目标、租赁开始前、期间和后，再分析各种纠纷并提出解决方案。
《南洋商报》推出的《产业周刊》决定将他的书籍内容浓缩成精华，本期起，每期刊出，让大家当个快乐房东。

介绍投资热点
此外，郑水兴也将在《产业周刊》主持一个“热盘亮点”和“投资策略”专版，介绍最好的投资热点或心水旺区，同时也分享投资心得，两者将隔周在《产业周刊》刊出。
●郑水兴 产业投资顾问

房东博士:租金回酬vs增值率

热盘亮点
产业周刊
2011-01-09 15:20

精明的投资者必须结合租金与资本回酬来决定投资的对象，更必须对其能力充分了解以降低投资的风险。发展地的盈利最具吸引力，但业主也必须对发展业完全的掌握，否则不容易发挥其效力。
公寓、购物广场单位可能获取高投资回酬且高租金率，但风险也一样排在最高，即有可能也是最低回酬率及最低租金回收。
但是，这一切只是基本指南，并不是肯定，更不会一成不变，就以KLCC区公寓为例，2007年其房价暴涨，之后租金也偏高，然而因为供过于求太甚，而回酬大跌。但对于比较早期(2005-2006)市价偏低时入市者，却仍然享受着高回酬。
今年的租赁市场，在去年市场开始复苏下却有可能“3年不涨”，违反了“自然规律”，不适合以以上图表来诠释。
另外，我们也不能以市场上涨幅最高的，或短暂的升跌来断定投资的方向，产业投资的评估是必须通过一段完整的周期性来定论的。

我国租金回酬约7%
房地产的投资回酬与租金调整，一般上处于2至3年之间，因此，我做了以下以3年为周期的图表，让大家看得更清楚。
前面谈到的房地产投资盈亏，建立于租金回酬和资本收益（CAPITAL GAIN），身为一个成功投资者，绝不会忽略租金回酬的重要性。
租金回酬与利率有关系，一般上利息高，租金回酬也相应高。
我国目前的租金回酬一般是在7%左右，这与与其他国家有相当距离。
简单来说，就是投资100万令吉的房地产，所追求的月租大约是5830令吉或每年7万令吉，但不同的产业类型，租金回酬当然也不一样，因为一些产业增值速度快，可是租金回酬率却低，另一些产业类型则相反。例如有地房产，包括独立式洋楼、排屋等的租金回酬，介于2%到5%，但增值速度高。
以吉隆坡孟沙地区的排屋为例，10年前屋价为50万、60万令吉，今日却如火箭般飙升至100万令吉或以上，10年前售价50令吉的公寓，今天不过升至65万令吉左右。

租金影响售价
公寓的增值率虽然不能与有土地房业相比，但租金收入每年却高达7%至8%，10年来累积的租金收入几近100%，但有地房业累积10年的租金总收入却只约40%。
租金多寡影响同类产业售价的高低，租金高涨，售价也就水涨船高；租金滑落，产业售价也相应调低，尤其在商用产业中更为显著。

包装物业提高租金
打个比方，一栋店屋月租5800令吉，屋主可求售100万令吉，当租金调高至7000令吉时，可能叫价120万令吉，许多投资者可能会以租金回酬率当作投资产业决定的标准。
因此，作为一个成功房地产投资者，必须先做一个成功的房东，懂得包装物业，进而把产业价格推到最高点。
要当一个成功房东博士是一项非常专业的工作，因为房产本身已经不再是一栋建筑物，而是一项投资性高的商品，或是一项有生命的投资品。
因此，处理方式并没有一套固定方程式，而必须采用专业的科学方法，才能有效达致赚钱目的。
而且，你也必须拥有法律知识及财务管理的技巧，以便更快租出物业、运用法律对付棘手的租户问题，同时谨慎且系统化处理租金收入。

投资房产如做生意

热盘亮点
产业周刊
2011-01-16 13:11

一个成功的房地产投资商者在物色一项投资目标时，也必定知道它要出租给怎么样的租户，即能够确定其目标租户，方才作出投资的决定。
如果你的租户目标是外国商民，就不应该在甲洞或加影买排屋，而该在安邦路、满家乐、孟沙买一栋价逾50万或100万令吉，甚至更贵的共管式公寓。
倘若你的租户目标是国际连锁快餐店，你就不会在陈秀莲路买一栋工业式的三层楼店屋，而是寻找人潮旺盛的商业区。
这决策性的投资目标，决定了你的租金回酬、租用率、租赁工作，更重要的是决定了你在售卖该项产业的价格与盈利。

锁定策略项目
购买投资性质的房地产是要用心来进行的，必须先有一个确定的目标，并谨慎的审核与调查，再进行分析与研究。切记，不是很多人一窝蜂抢着去买的就是好产业。
除非你有本事聘请专业人士管理，或在同一地点拥有多单位的房地产单位，否则，建议你在管理能力范围内、居所附近寻找合适产业当作投资，因为太远的距离会让你失去爱心，也会令你失去耐性。
再者，将个人的喜好、偏好，注入投资决定的过程，则通常都会失去了好多真正的投资良机，或作出错误的决定。
届时，租不出去时才发觉，我喜欢的地点、我认为好的产业，并不是一般人要租的房子，那时也只能哀叹走错了第一步。

了解屋价上涨空间
千万要记得这句经典： “ 绝对不可完全的相信一名卖主的话，任何事情都必须审查来证实才作为决定的参考。”
你不妨去深入了解，屋价短期内的上涨空间？
产业的设计款式是否过时？附近是否有其他类似产业，导致其租金即将下跌？租户有没有问题或近期内搬迁？

研究租户背景
如果这一切都不是的话，就是你福星高照，买到一栋好房子，恭喜你！
那你现在必须注意的是，如何接手这栋房子及怎么面对将撤换房东的租户。
投下订金前，请先探查一下现成租户的背景、租户缴交租金的习惯、信用程度，你可以要求卖方将最后几张付款单传真给你，确保那是准时交租的租户。
你也务必要求卖方提供租约以便详阅、了解他与租户定下的租约长短与更新条件，特别是租约届满时房东是否有调整租金的权力，还是租金已被锁定，你更必须能够专业的处理你与租户的租约与转换手续。

全新还是含租约房产
投资者准备将银行的储蓄提出来投资产业前，除了考虑产业的类型（即住宅、商铺、度假屋、 工业或地皮）外，我想就是要决定是否要买预售屋，完成屋或二手屋，还是概括现成租户的租赁屋 。
购买预售屋的投资者必须能看到该区房地产市场的未来，对该发展商有信心，更要对自己的判断力有把握，当然你要看到的不是当地今天的租赁市场，而是两三年后工程完成时的租金市场。
购买预售屋因错误决定造成的失败机率是相对的高，但是乐观来说，赚取超高租金回酬率的机会也高，一般好的预售产业都会提供超过10％回酬。
但必须注意的是预售屋不是能够即刻征收租金，一般都要等上两三年建竣后才开始招租，且必须与同时拿屋的其他众多投资者争抢租户，因此成功出租的机会可能会被拉长了。
一般投资者都会认为购买一个住满租户的产业是上上策，至少可以马上收租，不用预支装修房子、不用耗时寻找租户、不用支付佣金聘请产业仲介人，更不用担心新租户或碰到问题租户的问题。
但是，如果租金那么高，租户这么好，业主要出售产业的机会比较低，至少我们对卖家的目的要抱着某程度上的怀疑。

调查地区空置率
假如你不确定租户的素质，那么还是要一个腾空的产业比较妥当，让卖方去伤脑筋，譬如如何“请走”租户，许多时候，卖方是因为遇到糟透的租户，才决定脱售产业。
此外，你不妨调查一下该区的市场租金及附近地区的空置率，那你才能肯定买到的是金矿还是梦魇。

●转载自郑水兴著作 《房东博士》

选择租赁导向房产的条件

热盘亮点
产业周刊
2011-01-30 15:02

有句话是有其价值所在的， “没有租不出去的房子，只有租不出去的价格。”
谈起一项产业的先决条件，无外是“地点，地点，地点 。”但我即认为，好的地段或许是最重要的，但绝非唯一的重要条件。
马来西亚是一个新兴市场，吉隆坡也还不算是一个成熟的产业市场，无论是政治、素质、时机、供求、基建等都存有变数。
选择一项租赁导向房产的条件必须包括地段、设计、发展商、时机与潮流趋势。
除了要选对地段，更要找对发展商，也要掌握市场的趋势与变化、熟悉租赁市场的供求、更要了解政府的基建发展计划与产业政策。

为您的产业增值
懂得如何为房子赋于生命，才算是一个成功的房东。
美即是价值，房子就有如美少女，美感及时代感俱全；今天的少女如果效法60年代的装扮，可能无法被市场接受；而我们购买的房子若是保留60、80年代的款式，而没有加以适当“粉刷”，哪怎会增值呢？
买产业当然是要有眼光，寻购低价房屋，特别是比较陈旧的房屋，如果具备改造的潜能，这类房屋就可巨大的升值潜能，只要加以改造，就能在市场中深受欢迎，但前题是购屋者必须具备独特眼光。
旧式房屋与新式房屋最大的差别在于厨房、浴室和主人室的设计，只要把这三处加以修葺并赋于时代气息，赋予旧屋新生命，是房产增值的重点，也是吸引租户的卖点。
其他必须注意的转变包括简化家具、时尚地砖、摩登灯饰、流行色彩和一些入时的简约装潢等等，有了这些改变，旧屋就焕然一新，价格也可与新屋齐肩骋驰。
因此，物色一个有增值潜能的房子，不单只考虑地点，更应该注意它是否有被“塑造”和“重生”的特质。
我国业主绝大多数在出售或出租物业时，一般以价格作为主要考量元素；事实上，物业的价值取决于本身的特质而非价格，业主可按照物业在市场的需求来决定售价和租价。
业主必须拥有这方面的才能和资讯，方可为本身的物业拟出策略性的定位，以附加条件替物业增值，否则就要求助于专业人士。

小贴士
■ 决策性的投资目标，决定了您的租金回酬、租用率、租赁工作，更重要的是决定了您在售卖该项产业的价格与盈利。
■ 购买投资性质的房地产必须用心来进行，并先有一个确定的目标，并谨慎的审核与调查，再进行分析与研究，才放下您的订金。
■ 将个人的喜好、偏好，注入投资决定的过程，则会失去了好多真正的投资良机，或作出错误的决定。
■ 房地产投资是一项生意，既然是一门生意，投资的决定就必须是一项通过企业决策式的方程式进行。
■ 绝对不可完全的相信卖主的话，任何事情都必须审查来证实才作为决定的参考。
■ 要在放下您的订金之前事先探查一下现成租户的背景、租户缴交租金的习惯、信用程度，你可以要求卖方将最后几张付款单传真给你，确保那是准时交租的租户。
· 假设您购买的是商用产业，如店屋或零售商铺，必需确认租约是否规定租户必须在退租时将单位面貌恢复租前原状，或会保留原来装潢和设备；因为这会间接影响这项产业将来的售价或租价。
■ 购买二手屋时，必须坚持要求卖方移交租户的按柜金，并要确保卖方与现有租户没有拖欠任何费用，我国大部分的租户都有拖欠水电费的习惯，买家千万不可贸贸然接受钥匙，而承担所有不必要的后果。
■ 物业的新主人，必须拥有一套钥匙，当发生紧急事故或租户丢空建筑物时，你持有钥匙则隨时可以进入房子。
■ 房东最成功之处，就是懂得如何赐他的房子一个生命，普通人都把房子当作死物—即“不动产”，而成功投资者却会把“死物”激活起来。
■ 物色一个有增值潜能的房子，不单只考虑地点，更应该注意它是否有被“塑造”和“重生”的特质。

在租约还没有开始，或者说在租户还没有迁入的时候，业主尚拥有相当的自由，决定将来当房东的日子苦甜！

●转载自 郑水兴著作《房东博士》

成功房东的准备

热盘亮点
产业周刊
2011-02-06 15:55

与任何生意创业开端一样，租赁的准备工作绝对不可马虎，否则不但无法坐享其成，更可能陷入一个永无宁日的房东生涯。
出租房子，定租金最难，但不变的原则是有价必定要有值，房东与租户才能永远满足快乐。
没有房东愿意将产业以更低价钱出租，但产业游戏往往弄人，房东如果不舍得降低租金，则难得租户。
有时，舍得把租金放低，以求更快出租、更容易找到好租户、更早收租，有些时候，房东胆敢放出高价，一样有不高不租的好租户自投罗网。
因此将吝啬、不守信的贱格租户挡驾门外，何乐不为？
无论如何，决定租金的高低极重要，且是一门专业知识。
在决定租金之前，房东们必须记得“只有租不出的价钱，没有租不出去的房子”，更重要的是“早一天出租，早一天赚钱”。
若因为要求再高10%的租金而拖慢了3个月才找到租户，以2年租期来算，3个月的损失则超过了10%，得不偿失。
不变的原则是有价必定要有值，房东与租户才能永远满足快乐。

租金定价学问不少，以下几项要点供各位参考：
7% 法则——倒反计算法 (Rule of Thumb)
市场一般有一个默契，租金常年回酬有7%以上的产业就值得投资，即120万令吉的房产若能每个月出租7000令吉或每年8万4000令吉，则可考虑买下来。
为什么呢？因为马来西亚的贷款利息一般在7%以下，扣除一些维修与其他费用， 7%回酬是最低要求。
另外，投资一些产业的目的是在于它的资本盈利回酬，相对的对租金回酬的要求就低了，比如土地投资，没有建筑物的空地就不能用7%法则来推算了。
根据资料，有地房产如独立式洋房或排屋一般回酬都在3%至5%之内，中价公寓则在6%左右，高价公寓则在7%至8%，而商用物产则可在8%至10%之间。
不过，这一切的传统计算法将不是绝对，切记！所有事物每一秒钟都正在改变。

市场调查，供求原理
业主必须了解供求原理，即产业有价，是否也有市，这个方式有一个不变的法则。
房东永远要把自己当作租户，以租户的心态来决定这栋房子值得多少租金，以客观角度来拟定租金价格。
一般房东，特别是房东新秀，都会采用这个方式来决定租金定位，房东开始调查附近出租的同类型房子的价格，这可通过报章广告、房子出租的广告牌，或向产业经纪查询。
业主也要了解同区、同类型产业已经空置多久，即这样的价钱要多久才能租得出去。

优劣势分析加减表
了解市场的走向，暂时定下了租金，业主还是必须采用这个方法来审订最终叫价。
业主没有必要紧跟其他同类型房子的租金，因为两间房子不可能会完全一样，所以，业主必须懂得为自己的产业加分或减分。
加分的方式很多，最简单的就是为自己的房子添加一些增值优势，来补救不足的一面，额外的装修、额外的家具、额外的免租期、额外的服务，都可为您带来更高的租金。

未来趋势创造者
发展商出售新房子时，售价通常定于2、3年后的市价。
身为一个房东当然希望能以2、3年后的价钱出租，因为租金的调整周期一般是2、3年，掌握未来趋势的投资者就能把房子以更高价钱出租，能够创造未来趋势的投资者就更加成功了。
2008年年初，何清园推介的时装批发大厦，商铺售价媲美高级地区的五星级商铺。
对刚落成的办公楼或公寓，最大的挑战就是决定租金，个体业主无法决定租价，因为：

（一）刚建竣的建筑物单位同时推出，供过于求，部分心急业主降价求租，恶性竞争造成租价低迷

（二）一些中介为了抢生意，不惜误导业主降价出租，连锁反应促成租金低落

因此，业主必须与管理公司洽商，拟定租金定价；并寻找专业房地产中介公司配合，策略性的为产业带来附加价值，达到高价出租目的。

我曾经接触到，旧巴生路数十位业主联合起来，将一列20多间商铺以高于市场20%的价钱出租；只要呈献的概念吸引人，就能化身高档商铺出租，越贵越抢手。

设计新概念提高租，吉隆坡何清园，一个打着批发成衣中心名号的旧街区，比真正位于市中心的中南区和秋杰路等更有价值，这是掌握趋势一个的典型成功例子。

●转载自郑水兴著作《房东博士》

高价出租未必是赢家

热盘亮点
产业周刊
2011-02-13 13:39

房地产投资者除了寄望投资的产业，能在时间的流逝中增值，更期望出售时赚取的盈利（毛利），能抵消通膨率与银行利息等金融开销或消耗。
要做到这一点，绝对不可忽视的是在等待房屋增值的这段期间，如何在租赁方面获得最高的回酬。
投资产业谋利事实上并非易事，若将经济因素计算在内，肯定超过一半的投资者在房产业亏得不清不楚。
在商业房产，好房东在意租户会否因租金太高、负担不起而搬迁或倒闭。
若果不幸发生，房东不但失去稳定的收入，还得再付出一个月的佣金寻找新租户、一个月的免费装修期，可能的话，还要腾出几个月没租收的空档。
若果每2年更换租户，乐观计算，房东每一年平均损失约20%收入，那倒不如别贪图高租金，找个背景雄厚、生意稳定的租户，享受“不断进账”的长租约，那才是快乐富房东。

找稳健公司租用
稳重的投资者都喜爱银行、连锁店、政府机构或稳定的上市公司等租户。
这类租户虽然租金低条件多，但因为投入大笔资金经营、斥资装修与累积大批忠实客户群，不是骤然遇上“巨变”，绝不轻言关闭或搬迁，则也不难发现房东的快乐泉源伊始于此。

找对租户最重要
市内有一家地点上佳的大型商业中心，就因为贪图即席的高租金而赶走大多“名牌”客户，结果不但落得惨淡经营、租金大跌，更连累其他苦苦经营的租户。
结果，这家公司至少损失了3年的租金收入。 身为专业的产业顾问或经纪，我们最重要的不是“成交”，而是找对租户，配对适当的行业。

了解租户背景
至于住宅产业，租户的背景、年龄、经济能力都必须充分了解，以决定他是不是一位“上等的长期租户”。

设定出租期限
上等租户比高租金还重要，因为住宅产业不像只租四面墙壁的商业建筑物，它有相当的装修、家具、甚至电器等，若租户品格有问题，退还的屋子肯定很难看。
业主出租房子时，都想取得最高租金，业主是否能够如愿以偿，时间则扮演关键因素。
若以两年租约为限，业主如以合理市价出租房子，并很快寻获租户，则可以马上坐享其成，若业主要索讨更高租金，则需花费更多时间物色租户，反其道而行的结果可能是得不偿失。

个案1
业主刘先生以市场租金RM5000出租单位。
假设01/01/2008入住，租约至31/12/2009
届满租金：RM5,000
租期：24个月
收入 =租金RM5,000 X 24月= RM120,000

个案2
市场租金是RM5000，但冯姓业主索求RM5500，结果耗了5个月才找到租户。
租金：RM5,500
租期：19个月
收入 =租金RM5,500 X 19月= RM104,500

结论
表面上，这位业主的确每月收到5500令吉，但事实上他却比个案1的业主，少了1万5500令吉收入。
个案1刘先生收入：RM120,000
个案2冯姓业主收入：RM104,500

冯姓业主损失 =
RM120,000 - RM104,500 = RM15,500

因此，业主必须准确算出市场需求、价钱定位等等，才能设定出租时限，以免超出预算而蒙受亏损，如果凭个人喜恶而自定租金，罔顾市场需求则可能会延宕出租时间，自招损失。

其实，租赁道理完全符合经济的市场供求原理，只要顺应这个游戏规则，则可毫无阻滞地出租产业。

●转载自郑水兴著作《房东博士》

打点房子准备出租

热盘亮点
产业周刊
2011-02-27 14:18

寻找租户对成功房东是一项富挑战性的工作，一般人以为只要将准备好的房子交给中介处理，就可在家中悠然地等待租户莅临。
然而，找一个租户和找一个“好”租户，对于房东将来的日子以及收入有天渊之别。
寻找一位好租户是一门市场学的专业学问，而市场学就是房东必修之课。
事前的准备功夫就绪后，接着就要美化“产品”的形象，为您的房子加分，勾起他人租赁的欲望。
美化房子的基本条件是，必须把您的房子弄得像要出租的样子，就像“待嫁新娘等郎迎”的娇艳姿态。

予人好感容易租出
我国房东大部分都不舍得花钱清理待租房子的垃圾、陈旧家具，更不舍得粉刷换新漆。
其实，即使事先不做，待找到租户后一样也得清理，反正这些工作迟早要做，为何不预先做好以予人好感，让房子更容易租出。
租户选租房子的心态一般是凭第一眼印象，如果房子外貌邋遢，他们肯定不会考虑租下；反之，整洁美观的房子通常会给租户一见钟情的感觉。
事实上，清理房子是非常琐碎而耗时的工作，如果要彻底清理并要取得上佳效果，最好是花一点钱交由专业清洁公司处理。
租房和相亲都是同一道理，五官端正、眉清目秀的对象往往较受欢迎。

外表内涵并重
当然，待租房子的外表和内涵并重，如果房子破烂不堪、蛇虫鼠蚁泛滥成灾，恐怕连中介都望之生畏，哪敢推荐给租户？
市场上我们时常看到一些产业长期空置，除了源自市场问题的原因之外，很多时候是业主本身的问题。
这些业主应该反省：是不是我们对市场无知，还是我们吝啬，或自以为是？

房子加分修饰不能少
要为房子加分有很多办法，就像以上所说的修饰，肯定是不能少的。

找租户马虎不得
以下几点是业主尤其需要注意的细节，也是潜在租户最容易察觉和影响他们意愿的环节。
想房子更快租出去，以下所提的几点，万万马虎不得。
·肮脏的厨房和不清洁的厕所是最容易引起客户反感的地方，即使无法清理得一尘不染、明亮如镜，至少也要干净整齐。
·墙纸的选择是非常个人化的，业主的喜好未必符合租户要求，所以最好和最简单的方式就是把墙壁髹以白漆，惮忌在墙壁油上花花绿绿的标新立异颜色。
·房子如有破窗必须立即更换，如有烂墙必须马上修补。
·屋内地毡如有霉臭异味，应该立刻更换，或者拆除地毡以干净的水泥地示人。
·户外草地如果杂草丛生，必须即刻修剪。
·若有必要，将屋内过时陈设、陈旧的灯饰、窗帘全部拆除或更换。

以上的房屋整理、清洁、修葺等等工作，倘若做得干净俐落，会把不起眼的房屋变得顺眼怡人，而且会更快的出租，甚至租得更高价。
当您能更快租了出去，甚至租的比邻居更高价，您就会发觉，其实你的付出只是那么的一点点。

●转载自郑水兴著作《房东博士》

亲自招租vs仲介代劳

热盘亮点
产业周刊
2011-03-06 14:58

当产业准备就绪出租，就得有人负责招租，那谁最适合呢？
无论你亲自招租，抑或委托代理代劳，都各有利弊。
我个人的看法是，业主不该亲自招租，除非这能符合经济原理与效应，即业主拥有大量产业单位 （至少10个），且地点集中，便能自组一个行政单位，处理管理、行销与文件等专业事务。
身为产业经纪培训讲师的我，最不愿意做的就是为自己的房子招租，即使你是一位有经验的产业仲介，也不需要为自己的房子招租。

以下一些资料可供参考：

亲自招租问题衍生
在我国，还有很多人不愿意、不舍得为专业人士提供的服务缴费，更多只相信自己。
在租赁方面，看不开的房东更抛头露面，亲自为大小产业操劳，自行寻找租户。
或许他们认为，这样可省下佣金或经纪费，甚至认为自己会获得更高的租金，或更快找到理想租户。
事实上，以我们的经验反映，一个房东要富有快乐，必须懂得如何利用产业经纪的服务，并非亲自招租，以免得不偿失。这该怎么说呢？

产业经纪联络网建全
最简单的解释，以招租为业的经纪，肯定能提供更大的租户群给业主选出最好的租户，这便有更高的机会找到更好的租户，好的租户比省下一个月经纪费更重要。更何况，产业经纪（中介商）在“江湖”走动多时，已有建全联络网，肯定很快，甚至即刻可以将你的产业出租。
总结一句，亲自招租好处或许一两个，坏处却数之不尽，房东千万别为了省却费用而舍弃经纪不用，只要他们能比你早一个月让你征收租金，给你有更多的租户挑选，那区区的一个月佣金算得了什么？

房东不该招租4大原因
1. 不符合经济原理
亲自招租不符合房东的经济利益及经济效应；出租一个房产，刊登广告、张贴牌子，电话手机响个不停，一般至少也要接触十个有潜能的客户来参观贵屋，那些精神与时间，应由产业经纪代为你付出，房东不值得受苦受气，而一般房东欠缺弹性的时间表也直接的影响了出租的机率。

2. 专业知识重要性
房东的通病就是因为有钱而过于自信，不懂却扮专业反而吃亏。
有经验的产业经纪，绝对能捍卫业主的利益，懂得以妥善的程序处理，让租期内，避免房东与租户之间因租约与误解产生的纠纷。

3. 人身安全财务保障
你或许有看到这样的报道：一位屋主亲自展示欲出租的房子，被佯装为客户的匪徒抢车劫财；另一则新闻更糟糕，女业主被奸污了。
匪徒最喜欢与豪宅屋主直接洽谈，因为业主都是有钱人，而屋主先生竟让娇妻开着豪华马赛地，与陌生人走进别无他人的空屋内，其危险性是存在的。
还没选定租户之前，让他人清楚掌握屋主的身分与资料是不理智的。

4. 谈判基本方位
租屋的条件与价格基本上是必须经过“谈判”来达致理想的结果，而由身为第三者的经纪作为谈判中间人，绝对比房东与租户 “短兵相接”来得容易，来得有利。
我在美国接受“谈判课程”的专业训练时，大师指谈判若自身各有利益，或很自负（EGO），或某方面胆怯，或理亏，最好是通过所谓的仲介（Negotiator）来进行谈判的工作。
房东若在客户面前直接的拒绝要求条件、价格、家具更换等，或不愿意租给对方，都会闹得不愉快或不理想收场.

●转载自郑水兴著作《房东博士》